Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2023/64: Änderung des Stockwerkeigentumsrechts (Art. 712a ff. ZGB) · 41 Seiten
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während des Baus Änderungen an der Aufteilung der einzelnen Gebäudeteile vorgenommen werden. Ist das der Fall, müssen die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer einen berichtigten Aufteilungsplan erstellen. Dieses Erfordernis entspricht der Regelung beim ursprünglichen Aufteilungsplan, der ebenfalls von allen unterzeichnet werden muss. Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer muss die Möglichkeit haben, an der Feststellung der Rechts- und Plankonformität des fertiggestellten Gebäudes mitzuwirken.29 Schliesslich ist gegebenenfalls auch der in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geänderte Begründungsakt einzureichen.30
Bei Absatz 3 geht es um die Mitteilung an das Grundbuchamt, dass das Gebäude fertiggestellt ist. Die Bedeutung dieser Mitteilung liegt darin, dass die Anmerkung «Begründung des StWE vor der Erstellung des Gebäudes» gelöscht werden kann. Ohne die Löschung entspräche der Inhalt des Grundbuches nicht der Realität. Gleichwohl wird sein Inhalt als richtig vermutet und geniesst erhöhte Beweiskraft (Art. 9 und 937 ZGB). In der heutigen Praxis sind solche Mitteilungen selten. Die Mitteilungspflicht ist lediglich in Artikel 69 Absatz 3 GBV verankert. Absatz 2 verlangt ohnehin die Zustimmung aller Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer zum Aufteilungsplan; deshalb muss nicht genauer bestimmt werden, wer für die Mitteilung an das Grundbuchamt zuständig ist. Die Mitteilung der Fertigstellung muss, in analoger Anwendung von Artikel 48 GBV, in schriftlicher Form erfolgen.
Die Fertigstellung des Gebäudes und ggf. der berichtigte Aufteilungsplan müssen dem Grundbuchamt innerhalb von vier Monaten mitgeteilt werden. Die Frist beginnt mit der Fertigstellung zu laufen. Eine kürzere Frist ist nicht angebracht.31 Das in Artikel 712equaterVE-ZGB vorgesehene Verfahren von Amtes wegen könnte sonst zu häufig ausgelöst werden, weil die Mitteilung aus Zeitmangel unterbleiben musste. Auch eine längere Frist wäre, mit Blick auf den Inhalt des Grundbuchs, der raschmöglichst mit der Realität in Einklang gebracht werden muss, nicht angezeigt. Nach erfolgter Mitteilung löscht das Grundbuchamt die Anmerkung, dass das Stockwerkeigentum vor der Errichtung des Gebäudes begründet wurde, von Amtes wegen.
Art. 712equater
Artikel 712equaterVE-ZGB regelt das Verfahren, welches das Grundbuchamt von Amtes wegen einleitet, wenn die Fertigstellung des Gebäudes und gegebenenfalls der berichtigte Aufteilungsplan nicht innerhalb der Viermonatsfrist mitgeteilt wurden, wie es Artikel 712eterVE-ZGB vorschreibt.
29 Ein anschauliches Beispiel liefert das Urteil des Bundesgerichts 5A_726/2021 vom 15. Juni 2022: Im Jahr 1966 wurde auf dem Stammgrundstück vor der Erstellung des Gebäudes ein zwölf Einheiten umfassendes Stockwerkeigentum begründet. In der Folge wurden dann tatsächlich nur sechs Stockwerkeinheiten gebaut. Erst eine vom Bundesgericht im Jahr 2021 entschiedene Streitigkeit brachte ans Licht, dass das Grundbuch nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmte.
30 BGE 118 II 291, E. 3a.
31 Art. 69 Abs. 3 GBV setzt die Frist für die Anzeige an das Grundbuchamt, dass das Gebäude fertiggestellt ist, auf drei Monate nach der Bauausführung fest.