Rapport explicatif

Art. 712h^bis

L’art. 712h^bisAP-CC traite du droit, pour les copropriétaires, de requérir du juge la création ou la modification d’un fonds de rénovation dans l’hypothèse où elle serait refusée par la communauté. Cette disposition est de nature impérative. Tandis que le juge détermine l’aménagement du fonds de rénovation, la communauté décide dans le cas concret si et pour quels travaux le montant du fonds est affecté.

La nature juridique du fonds de rénovation reste inchangée. Le fonds est une provision alimentée, année après année, par les contributions des copropriétaires pour financer des travaux de construction futurs portant sur les parties communes de l’immeuble⁴⁵. Le fonds de rénovation peut, en principe, être utilisé pour des travaux de construction nécessaires ou utiles, sauf disposition contraire⁴⁶. Néanmoins, l’action tendant à la création ou la modification d’un fonds de rénovation a pour conséquence une intervention du juge dans l’autonomie privée des copropriétaires. Afin de limiter cette ingérence, le juge est amené à se prononcer uniquement sur l’affectation d’un tel fonds aux travaux indispensables au maintien de la valeur ou à l’utilité de l’immeuble. Conformément à l’al. 1, la portée de l’action se limite donc à un fonds de rénovation destiné au financement des travaux de construction sur des parties communes qui sont nécessaires au sens de l’art. 647c CC ou à la modification d’un fonds de rénovation existant pour garantir le financement des travaux de construction nécessaires.

Les demandeurs devront motiver la requête (en particulier le montant des contributions annuelles, la durée pour laquelle ce fonds doit être créé, la périodicité, la quotité et le mode de calcul des contributions, le plafond maximal du fonds). Etant donné que la maxime des débats s’applique⁴⁷ (sous réserve du devoir d’interpellation par le tribunal⁴⁸), l’absence de faits essentiels relevant pour la décision doit conduire au rejet de la requête. Si la propriété par étages est dépourvue d’un fonds de rénovation, l’intérêt des demandeurs à la création du fonds est en règle générale évident. En revanche, si la propriété par étages dispose déjà d’un fonds de rénovation, les copropriétaires qui entendent le modifier doivent démontrer en quoi le fonds existant est inapproprié. L’inadéquation doit être d’une certaine ampleur. Elle peut résulter soit de faits nouveaux (par ex. le bâtiment en PPE a été agrandi ce qui nécessite de prévoir un montant des contributions plus élevé en vue de son entretien), soit d’un fonds de rénovation largement sous doté ou encore de contributions beaucoup trop élevées. Les cas bagatelles ne font pas l’objet de l’action. Une modification du fonds de rénovation peut ainsi être requise s’il apparaît, par exemple, que le montant des contributions dues par les copropriétaires est largement insuffisant ou que la périodicité ou encore la méthode de calcul sont inadaptées par rapport aux besoins de la propriété par étages. Le juge pourra ordonner, à la requête des copropriétaires, les corrections adéquates (al. 3).

Conformément à l’al. 2, pour pouvoir agir, les copropriétaires doivent avoir essayé de faire adopter en vain la création ou la modification du fonds lors d’une assemblée des copropriétaires. L’action est donc dirigée contre la communauté. En outre, l’action