Erläuternder Bericht

Stockwerkeigentümer. Die Klage richtet sich gegen diejenigen, die von der verlangten Änderung des Aufteilungsplans betroffen sind. Die Gemeinschaft selbst ist nicht passivlegitimiert. Die Klage ist unverjährbar. Unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs kann jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer die Klage einreichen, solange die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Das Urteil hat konstitutive Wirkung; die Eintragung im Grundbuch wirkt rein deklaratorisch.

Art. 712e^ter

Die Artikel 712e^terff. regeln die Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes; das ZGB enthält dazu heute keine Bestimmungen (vgl. oben Ziff. 1.2.5). Die Artikel 712a und 712b ZGB allein lassen diese Form der Begründung nicht zu. Nach ihrem Wortlaut setzt das Sonderrecht zur Nutzung und zum Innenausbau des Stockwerkeigentums einen physischen Raum mit eigenem Zugang voraus. Im speziellen Fall der Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes verfügen die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer jedoch über keine materielle Grundlage, gestützt auf die sie ihre Sonderrechte nach Artikel 712a und 712b ZGB ausüben könnten.²⁵ In gesetzessystematischer Hinsicht stellt Artikel 712e^bisVE-ZGB die allgemeinen Regeln über den Aufteilungsplan auf, während die Artikel 712e^terff. VE-ZGB besondere Bestimmungen vorsehen (lex specialis).

Absatz 1 legt für die «Übergangsphase» des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes keine Höchstdauer fest. Es ist denkbar, dass das betreffende Gebäude auch mehrere Jahre nach Begründung des Stockwerkeigentums noch nicht fertiggestellt ist.²⁶ Die Anmerkung trägt dazu bei, dass der Inhalt des Grundbuchs den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und Missbräuche verhindert werden, indem Dritte, die das Grundbuch konsultieren, informiert werden. Die Eintragung der Anmerkung erfolgt von Amtes wegen durch das Grundbuchamt.²⁷ Im Übrigen soll mit dem Erfordernis einer rechtskräftigen Baubewilligung der Schutz der Erwerberinnen und Erwerber von Stockwerkeigentum verstärkt werden.

Absatz 2 betrifft die Feststellung, dass das Gebäude fertiggestellt ist. Weil das Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes begründet wurde, ist es wichtig, dass das betreffende Gebäude auch tatsächlich gebaut wird. Fertiggestellt ist das Gebäude von dem Moment an, wo jeder Gebäudeteil, der Gegenstand eines Sonderrechts ist, eine selbstständige Einheit bildet, über einen eigenen Zugang verfügt (Art. 712b Abs. 1 ZGB) und so ausgebaut ist, dass er seiner Bestimmung gemäss genutzt werden kann.²⁸ Dieser Moment ist von Fall zu Fall zu bestimmen. So kann bspw. ein Gebäude als fertiggestellt angesehen werden, obwohl die Bauarbeiten an den Balkonen noch nicht abgeschlossen oder noch letzte Arbeiten an der Küche im Gang sind. Fertigstellung bedeutet nicht zwingend, dass das Gebäude dem ursprünglichen Aufteilungsplan entspricht. Tatsächlich kommt es häufig vor, dass