Erläuternder Bericht

die Finanzierungslücke eines Fonds zu kompensieren, der erst kurz vor dem Eintreten der genannten Arbeiten angeordnet wird.

Absatz 4 bestimmt, dass der vom Gericht geschaffene Erneuerungsfonds nicht ohne einstimmigen Beschluss der Eigentumsgemeinschaft oder eine neue gerichtliche Entscheidung aufgelöst oder geändert werden kann.

Die Klage darf nicht zu den mit einem komplexen Verfahren verbundenen Risiken und Kosten führen und auch keine langwierigen Gutachten nach sich ziehen. Der Vorentwurf sieht deshalb die Unterstellung unter das summarische Verfahren vor (Art. 249 Bst. d Ziff. 3^terVE-ZPO).⁵²

Art. 712i, Art. 1 und 2^bis

Das gesetzliche Grundpfandrecht, das der Gemeinschaft zur Sicherstellung ihrer Beitragsforderungen gegenüber jeder Stockwerkeigentümerin und jedem Stockwerkeigentümer zur Verfügung steht, wird in seiner heutigen Form als wenig wirksam wahrgenommen.⁵³ Seine Errichtung ist teuer, denn sie setzt in den meisten Fällen voraus, dass ein Verfahren zur Festlegung des gesicherten Betrags und zur Eintragung im Grundbuch eröffnet wird, bevor gegebenenfalls eine Betreibung auf Pfandverwertung eingeleitet werden kann. Das gesetzliche Grundpfandrecht geniesst keinerlei Vorrecht und keinen privilegierten Rang, deshalb ist nicht garantiert, dass in einem konkreten Fall die Beiträge durch eine Zwangsverwertung auch gedeckt werden können. Kommt hinzu, dass das Pfandrecht mit seiner Verwertung bei der öffentlichen Versteigerung gelöscht wird, unabhängig davon, ob der Verkaufserlös des betroffenen Anteils die Beiträge vollständig gedeckt hat oder nicht. Ebenso geht der Anspruch auf Errichtung des Grundpfandrechts unter, wenn der Anteil im Zwangsvollstreckungsverfahren verwertet wurde, bevor es eingetragen wurde; in diesem Fall kann es gegenüber der Ersteigerin oder dem Ersteigerer des Anteils nicht mehr geltend gemacht werden. Schliesslich garantiert das Grundpfandrecht immer nur einen gewissen Beitrag. Wird die Schuld bezahlt, kann die Stockwerkeigentümerin oder der Stockwerkeigentümer von der Gemeinschaft die Löschung des Pfandrechts verlangen (Art. 826 ZGB). Schuldet sie oder er in der Folge weitere Beiträge, muss die Gemeinschaft ein neues Pfandrecht eintragen lassen, dem dann ein neuer Rang zugeordnet wird.

Aus diesen Gründen wird vorgeschlagen, die Regeln über dieses Pfandrecht anzupassen, und zwar nach dem Vorbild der Artikel 779i und 779k ZGB, welche die Sicherstellung der von der bauberechtigten Person der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer geschuldeten Baurechtszinsen regeln.

Nach Absatz 1 ist der Anspruch auf die Errichtung eines solchen Pfandrechts künftig nicht mehr daran gebunden, dass fällige und unbezahlte Beitragsforderungen über die letzten drei Jahren bestehen. Vielmehr kann die Gemeinschaft von jeder Stockwerkeigentümerin und jedem Stockwerkeigentümer die Errichtung auch zur Sicherstellung noch nicht fälliger Beitragsforderungen verlangen, und zwar jederzeit,