Erläuternder Bericht

also beispielsweise auch bereits im Moment der Begründung des Stockwerkeigentums. Die Festlegung der Höhe der pfandgesicherten Forderung wird erleichtert, weil der Betrag bereits vor der Fälligkeit der Forderung bestimmt wurde, ohne dass eine gerichtliche Festlegung erforderlich wäre. Da das Pfandrecht anderen Pfandrechten im Rang vorgeht, hat die Gemeinschaft grössere Chancen, dass ihre Forderung vollständig gedeckt wird.

Die Errichtung ist an keine Frist gebunden; das ermöglicht auch die Sicherstellung künftiger Forderungen. Das Pfandrecht erhält seinen Rang zum Zeitpunkt der Eintragung (Art. 972 ZGB). Es ist Sache der Gemeinschaft, die Höhe des Betrags festzulegen. Die Höhe darf allerdings die Summe von drei Jahresbeiträgen nicht überschreiten. Im Grundbuch wird ein Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem sämtliche früheren, aktuellen und künftigen Beiträge sichergestellt sind.

Bei einer Zwangsverwertung des Anteils bleibt das Grundpfandrecht gemäss Absatz 2^bisbestehen. So braucht keine erneute Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts beantragt zu werden und das bestehende Pfandrecht behält seinen Rang.

Art. 712k

Das Retentionsrecht an beweglichen Sachen, die sich in den Räumen der Stockwerkeigentümerin oder des Stockwerkeigentümers befinden, ist in der Praxis toter Buchstabe geblieben.⁵⁴ Seine Schwäche lag einerseits darin, dass es keine ausreichende Garantie bot: Die Gemeinschaft konnte nämlich nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die dem Retentionsrecht unterliegenden Gegenstände einen Wert hatten, der nur schon die Kosten für die Aufnahme eines Inventars hätte rechtfertigen können. Andererseits erschwerte das Retentionsrecht die Sanierung, stellte ein stossendes Privileg gegenüber anderen Gläubigern dar und war als primäres Sicherungsinstrument wenig hilfreich. Vor diesem Hintergrund scheint es gerechtfertigt, das Retentionsrecht zu streichen.

Art. 712l^bis

Weist das Gebäude Mängel auf, stehen der Bauherrschaft nach den Bestimmungen über den Werkvertrag verschiedene Gewährleistungsansprüche zur Verfügung. Das sind, je nach Situation, der Anspruch auf Schadenersatz gegen das Bauunternehmen, sofern dieses ein Verschulden trifft (Art. 368 Abs. 1–3 OR), das Recht, die Annahme des Werks zu verweigern (Art. 368 Abs. 1 OR), das Recht, das Unternehmen zu verpflichten, die Mängel auf seine Kosten zu beheben, oder das Recht, den Werklohn um den Minderwert des Gebäudes herabzusetzen (Art. 368 Abs. 2 und 3 OR). Die gleichen Ansprüche stehen auch einer Käuferin oder einem Käufer zu, die bzw. der eine Liegenschaft in einem Gesamtvertrag erwirbt, umfassend ein Grundstück und ein noch zu erstellendes oder noch nicht fertiggestelltes Gebäude, wobei im zweitgenannten Fall die Ansprüche auch für die im Moment des Vertragsschlusses