Erläuternder Bericht

bereits fertiggestellten Gebäudeteile gelten (nicht aber für das Grundstück).⁵⁵ Beim Erwerb eines fertiggestellten Gebäudes verfügt die Käuferin oder der Käufer dagegen nur über die im Kaufvertragsrecht vorgesehenen Garantieansprüche (Art. 205 OR), also das Recht, den Kauf rückgängig zu machen oder eine Herabsetzung des Preises zu verlangen (sog. Minderung), aber kein Nachbesserungsrecht. Der den eidgenössischen Räten unterbreitete Entwurf zu einer Änderung des Obligationenrechts betreffend Baumängel⁵⁶ sieht vor, diesen Anspruch auf Nachbesserung auch den Käuferinnen und Käufern zuzugestehen, deren Kaufvertrag den Bau noch nicht erstellter Gebäude oder solcher, die vor weniger als einem Jahr vor dem Verkauf fertiggestellt wurden, zum Gegenstand haben.

Wie bereits ausgeführt,⁵⁷ kann die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln ein Problem darstellen, wenn die Mängel gemeinschaftliche Gebäudeteile betreffen. Da jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer mit der Verkäuferin oder dem Unternehmer einen eigenen Vertrag abschliesst, der auch die gemeinschaftlichen Gebäudeteile umfasst, kann sich die Situation ergeben, dass jede und jeder ihren bzw. seinen Gewährleistungsanspruch individuell und auf unterschiedliche Weise geltend machen will. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Mitglied wegen eines Mangels an einem gemeinsamen Teil eine Preisminderung verlangt, während ein anderes wegen desselben Mangels die Nachbesserung des betreffenden gemeinsamen Teils erreichen will. Es kann auch vorkommen, dass die vom Verkäufer oder der Unternehmerin für denselben gemeinschaftlichen Gebäudeteil zugesagten Eigenschaften in den einzelnen Verträgen voneinander abweichen. Der vorgeschlagene Artikel 712l^bisVE-ZGB will deshalb bei der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten, die den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern für Mängel an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen zustehen, eine Koordination ermöglichen.

Absatz 1 sieht vor, dass Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer, die ihr Recht auf Nachbesserung von Mängeln, die einen gemeinschaftlichen Teil betreffen, ausüben wollen, eine Genehmigung der Stockwerkeigentumsversammlung einholen müssen. Der Beschluss über die Genehmigung muss einstimmig gefasst werden. Die Einstimmigkeit soll eine wirksame Koordinierung der Ausübung von Gewährleistungsrechten ermöglichen, indem ein Konsens über das Nachbesserungsrecht in Bezug auf den entsprechenden Mangel erzielt wird. Sie ermöglicht auch die Koordinierung des Nachbesserungsrechts mehrerer Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer, falls die Inhalte der Verträge, die jede und jeder von ihnen mit dem Bauunternehmen abgeschlossen hat, unterschiedlich sind.

Damit eine Stockwerkeigentumsversammlung stattfinden kann, ist die Stockwerkeigentümerin oder der Stockwerkeigentümer verpflichtet, die anderen Mitglieder der Gemeinschaft spätestens dann zu informieren, wenn dem Bauunternehmen die Mängel angezeigt werden. Nach Möglichkeit sollte daher ein