Erläuternder Bericht

einziger Beschluss für alle Ansprüche der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer auf Nachbesserung in Bezug auf ein und denselben Mangel gefasst werden.

Um zu verhindern, dass eine Stockwerkeigentümerin oder ein Stockwerkeigentümer diese Koordinierung gefährdet, kann nach Absatz 2 niemand das Recht auf Minderung geltend machen, solange kein Beschluss der Versammlung vorliegt. Die Gemeinschaft hat ab dem Zeitpunkt, an dem die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer von der Mängelanzeige Kenntnis erhalten, ein Jahr Zeit, um ihre Entscheidung zu treffen. Innerhalb dieser Frist genehmigt die Versammlung entweder dem betroffenen Mitglied die Ausübung des Nachbesserungsrechts, wobei der Mangel dann gemäss dem Vertrag mit dem Unternehmen behoben werden kann, oder sie verweigert die Genehmigung oder fasst keinen Beschluss, wobei dann jedes Mitglied seinen Anspruch auf Minderung individuell geltend machen kann.

Absatz 3 regelt die Situation, in der zwischen den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern und dem Unternehmen besondere Regeln für die Ausübung der Gewährleistungsrechte bei Mängeln an einem gemeinschaftlichen Teil vereinbart wurden.

Einige Verträge⁵⁸ sehen insbesondere vor, dass die bestellende Person nur ein Recht auf kostenlose Beseitigung von Mängeln am Bauwerk hat; das Recht auf Preisminderung oder das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, kann nur geltend gemacht werden, wenn das Bauunternehmen den Mangel nicht innerhalb einer bestimmten Frist beseitigt. Wenn die Versammlung die Ausübung des Rechts der Stockwerkeigentümerin oder des Stockwerkeigentümers auf Nachbesserung ablehnt oder innerhalb eines Jahres keine Entscheidung trifft, verliert das betroffene Mitglied dann alle Gewährleistungsrechte. Absatz 3 soll diese Folge verhindern und sieht daher vor, dass, wenn es eine Vertragsklausel gibt, die das Recht der Bestellenden, eine Preisminderung zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten, einschränkt oder ausschliesst, diese von der Einholung der Zustimmung der Stockwerkeigentumsversammlung befreit sind.

Wenn eine solche Klausel jedoch nur einige Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und nicht alle bindet oder nicht für alle die gleichen Einschränkungen oder Ausschlüsse vorsieht, wäre es nicht möglich, die Koordinierung ihrer Gewährleistungsrechte durchzusetzen. Dasselbe gilt, wenn die Nachbesserungsrechte der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer der gemeinschaftlichen Teile inhaltlich nicht identisch wären, weil die individuell abgeschlossenen Werkverträge nicht die gleichen Eigenschaften in Bezug auf die gemeinschaftlichen Teile enthalten. Aus diesem Grund ist vorgesehen, dass eine solche Ausschluss- oder Beschränkungsklausel in jedem dieser Fälle nichtig ist. Das Unternehmen kennt die Verträge mit allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern und kann beurteilen, ob die Mängelbeseitigungsarbeiten, die von einem Bestellenden in Auftrag gegeben wurden, angesichts der Nichtigkeit dieser Klausel eine Genehmigung der Stockwerkeigentumsversammlung erfordern. Es ist