Erläuternder Bericht

Eigentümerin oder der Eigentümer und die Nutzniesserin oder der Nutzniesser» ersetzt.

Absatz 3 soll eine bestehende Rechtsunsicherheit beseitigen. Sie betrifft die Frage, wie bei einem Beschluss der Stockwerkeigentumsversammlung die Mehrheiten zu berechnen sind, wenn es bei der Abstimmung Enthaltungen und ungültige Stimmen gibt und die Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Gemeinschaft dazu keine Bestimmung enthält.⁵⁹ Fehlt eine solche Bestimmung, werden nach dem neuen Absatz nur die abgegebenen Stimmen berücksichtigt. Die Regelung entspricht der von Artikel 704a OR: Für die Berechnung der Mehrheit werden die Enthaltungen und die ungültigen Stimmen nicht berücksichtigt;⁶⁰ sie wirken sich also anders aus als die ablehnenden Stimmen. Wo Einstimmigkeit gefordert ist, bedarf es allerdings der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer. Sie kann nur erzielt werden, wenn an der Eigentumsversammlung alle anwesend oder vertreten sind.

Art. 712o^bis

Mit ihrem Stimmrecht können die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer bei der Beschlussfassung der Eigentumsversammlung ihre Wünsche zum Ausdruck bringen und an der Willensbildung der Gemeinschaft teilnehmen. Als mit der Eigenschaft eines Mitglieds dieser Gemeinschaft untrennbar verbunden, ist dieses Stimmrecht unveräusserlich und nicht abtretbar.⁶¹ Seine Ausübung kann bereits heute unter gewissen Umständen vorübergehend eingeschränkt werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Gemeinschaft beschliesst, gegen eine Stockwerkeigentümerin oder einen Stockwerkeigentümer ein Ausschlussverfahren einzuleiten (Art. 649b Abs. 2 ZGB), oder wenn bei einem Beschluss der Versammlung ein Interessenskonflikt besteht.⁶² In der Lehre ist auch anerkannt, dass eine Stockwerkeigentümerin oder ein Stockwerkeigentümer disziplinarisch von der Versammlung und damit vorübergehend auch vom Stimmrecht ausgeschlossen werden kann, wenn sie oder er den Ablauf der Versammlung erheblich stört, oder auch wenn sie oder er bewusst und schuldhaft gewissen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt.⁶³ Eine solche Sanktion wird allerdings, wenn sie im Reglement nicht ausdrücklich vorgesehen ist, selten beschlossen, und ihre Rechtmässigkeit ist ungewiss. Wie bereits ausgeführt, erschweren gewisse Verhaltensweisen eine effiziente Verwaltung des Stockwerkeigentums oder gefährden sie sogar.

Die neue Regelung schafft nun eine gesetzliche Grundlage, mit der der Gemeinschaft in Form der Suspendierung des Stimmrechts ein Sanktionsinstrument an die Hand gegeben wird, auf das sie in zwei Fällen zurückgreifen kann.