Rapporto esplicativo

6.6 Imposizione delle operazioni immobiliari

6.6.1 Situazione iniziale

In virtù della normativa d’eccezione in vigore (art. 18 n. 20, 21 e 24 LIVA), il proprietario fondiario non deve pagare l’imposta sulla controprestazione della vendita, della locazione o dell’affitto di fondi e di immobili, fatte salve le eccezioni legali opposte (secondo periodo del n. 21). In compenso non può fare valere alcuna deduzione per l’IVA trasferitagli all’atto della costruzione, della trasformazione o della manutenzione dell’edificio, nonché nel quadro delle relative spese di riscaldamento, di esercizio e accessorie.

Questa normativa è fortemente all’origine delle note difficoltà di ogni esenzione impropria: da un canto, è necessario attribuire le imposte precedenti in caso di utilizzazione per scopi imponibili (p.es. locazione con opzione) e per scopi esclusi dall’imposta (p.es. locazione senza opzione), rispettivamente rettificare le imposte precedenti dedotte in eccesso o in difetto sulle spese che aumentano il valore in caso di modifica d’utilizzazione (imposizione del consumo proprio, rispettivamente sgravio fiscale successivo). D’altro canto questa situazione eccezionale è problematica quando il locatario o il compratore del fondo è un’impresa contribuente, perché si verifica allora il noto cumulo inauspicato di imposte.

Questa problematica insorge anche in ambito di impianti sportivi. La locazione di impianti sportivi, nonché la locazione e l’affitto di attrezzature di macchine installate durevolmente e facenti parte di impianti sportivi sono esclusi dall’imposta. Se il locatario dispone del diritto esclusivo di sfruttare l’impianto sportivo o parte di esso, siamo in presenza di una locazione esclusa dall’imposta. Il diritto di coutenza a titolo personale di un impianto sportivo è invece considerato una prestazione di servizi imponibile. In questo senso, ad esempio, i biglietti di entrata alle piscine o alla piste di pattinaggio sono imponibili all’aliquota normale.

Le conseguenze dell’esenzione impropria possono in parte essere evitate tramite l’imposizione volontaria (opzione). Secondo la legislazione in vigore l’opzione è nondimeno possibile soltanto se il destinatario della prestazione (acquirente, locatario o affittuario) è un contribuente e se utilizza l’edificio parzialmente o interamente per un’attività imponibile.

Il presente disegno di legge prevede che d’ora in poi l’opzione è sempre possibile se il destinatario della prestazione utilizza l’edificio per un’attività aziendale (art. 15 cpv. 1 lett. b D-LIVA). Costituisce inoltre una novità il fatto che le comunità di proprietà per piani possono optare per l’assoggettamento (art. 10 D-LIVA).

6.6.2 Possibilità di riforma: soppressione dell’esenzione impropria delle o-

perazioni immobiliari

Nel senso dell’IVA ideale si dovrebbero sopprimere le eccezioni fiscali in ambito immobiliare di cui all’articolo 18 numeri 20, 21 e 24 LIVA e introdurre al loro posto l’imposizione di tutte le operazioni immobiliari (vendita, locazione e affitto). In questo contesto non fanno parte della base di calcolo dell’imposta sul valore aggiunto i guadagni immobiliari e le tasse di mutazione, nonché le altre contribuzioni di diritto pubblico contestuali al trasferimento.