Rapporto esplicativo

all’acquisto che aumentano il valore che l’immobile aveva al momento dell’acquisizione (spese di riattazione). Per tale ragione le spese per lavori di manutenzione effettuati poco dopo l’acquisizione di regola non sono più deducibili fiscalmente. Secondo questa giurisprudenza «poco dopo» significa nei cinque anni successivi l’acquisizione. È invece ancora possibile dedurre le spese necessarie alla riparazione dei danni sopraggiunti dopo l’acquisto dell’immobile (spese di mantenimento dello stato).

Il Tribunale federale ha fondato la limitazione nel tempo della deduzione delle spese di manutenzione su riflessioni di diritto costituzionale relative al principio dell’uguaglianza giuridica. Ha rilevato che il cambiamento di giurisprudenza stabiliva la parità di trattamento fra colui che acquisisce un immobile in cattivo stato, dunque a un prezzo corrispondente a tale stato, e colui che acquisisce in immobile rinnovato dal proprietario precedente, quindi a un prezzo più elevato.

Il Tribunale federale ha espressamente confermato la sua giurisprudenza nel 1977 (cfr. DTF 103 Ib 197 segg.) e numerose altre volte. In una sentenza del 24 aprile 1997 (DTF 123 II 218 segg.), il Tribunale federale ha precisato e limitato la sua giurisprudenza: è infatti opportuno distinguere gli immobili la cui manutenzione è stata trascurata da quelli ben mantenuti. Per quanto concerne gli immobili del primo gruppo, dal reddito lordo è possibile dedurre, oltre alle spese di esercizio, soltanto le spese di mantenimento dello stato dell’immobile. Per gli immobili ben mantenuti possono inoltre essere dedotte eventuali spese di riattazione (quali la sostituzione del sistema di riscaldamento o la costruzione di una nuova sala da bagno).

Esempio: deduzione fiscale con / senza applicazione della prassi Dumont

Un contribuente acquisisce un immobile la cui manutenzione è stata trascurata, con il terreno, per 500 000 franchi. Un anno dopo l’acquisizione una tempesta sradica un grande albero che cade sul tetto dell’immobile. Le spese di riparazione sono stimate attorno ai 15 000 franchi. Nel corso dei due primi anni successivi all’acquisizione il nuovo proprietario fa inoltre rinnovare l’immobile affinché ritorni allo stato originario. L’importo per il rinnovo ammonta a 200 000 franchi (per semplificare partiamo dal presupposto che non vi sia un aumento del valore dell’immobile rispetto allo stato originario). Contemporaneamente il proprietario fa costruire un edificio annesso con residenza secondaria per un importo di 280 000 franchi.

Conseguenze fiscali:

a) secondo l’«approccio tecnico obiettivo» (vale a dire senza applicazione della prassi Dumont)

Spese di manutenzione

Riparazione dei danni causati dalla tempesta CHF 15 000

Spese di manutenzione dell’immobile

in cattivo stato CHF 200 000

Deducibili dal reddito: CHF 215 000