Erläuternder Bericht

anschaffungsnaher Aufwand qualifiziert, der den Wert des Grundstücks im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs vermehrt (Instandstellungskosten). Daher sind Kosten von Unterhaltsarbeiten, die unmittelbar nach dem Grundstückerwerb vorgenommen werden, in der Regel steuerlich nicht mehr abzugsfähig. Als “unmittelbar” gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von fünf Jahren ab Erwerb der Liegenschaft. Abziehbar bleiben jene Kosten, die für die Beseitigung von Schäden notwendig sind, die seit dem Erwerb eingetreten sind (Instandhaltungskosten).

Das Bundesgericht begründete diese zeitliche Einschränkung der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten mit verfassungsrechtlichen Überlegungen zum Gebot der Rechtsgleichheit. Es wies darauf hin, dass durch die Praxisänderung Rechtsgleichheit hergestellt wird zwischen derjenigen Person, die eine Liegenschaft in schlechtem Zustand und zu einem entsprechend tiefen Preis kauft, und jener, die eine Liegenschaft nach der Renovation durch den früheren Eigentümer zu einem entsprechend höheren Preis erwirbt.

Das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung 1977 (in: BGE 103 Ib 197 ff.) und auch später ausdrücklich bestätigt. In seinem Urteil vom 24. April 1997 (BGE 123 II 218 ff.) hat es sodann diese Praxis präzisiert und eingeschränkt: Es ist zu unterscheiden zwischen vernachlässigten und gut unterhaltenen Liegenschaften. Bei den vernachlässigten Liegenschaften können ausser den Betriebskosten nur die Instandhaltungskosten vom rohen Einkommen abgezogen werden, bei den gut erhaltenen Liegenschaften zusätzlich auch allfällige Instandstellungskosten (z.B. der Ersatz der Heizung oder der Einbau eines neuen Badezimmers).

Beispiel für Steuerabzug mit/ohne Dumont-Praxis:

Eine im Unterhalt vernachlässigte Liegenschaft wird samt Umschwung für CHF 500'000 erworben. Ein Jahr nach dem Erwerb fällt bei einem Sturm ein grosser Baum auf das Dach. Die Kosten für die Behebung des Schadens werden auf CHF 15'000 geschätzt. In den ersten beiden Jahren nach dem Erwerb lässt der neue Eigentümer neben der Behebung des Dachschadens die Liegenschaft für CHF 200'000 wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen (es wird der Einfachheit halber angenommen, dass für diesen Teil keine Mehrwerte gegenüber dem ursprünglichen Zustand entstanden sind). Gleichzeitig realisiert er einen Anbau mit einer Zweitwohnung, der auf CHF 280'000 zu stehen kommt.

Steuerliche Behandlung:

a) nach der „objektiv-technischen Betrachtungsweise“ (d.h. ohne Anwendung der Dumont-Praxis):

Unterhaltskosten

Behebung des Sturmschadens CHF 15’000

Unterhaltskosten an der ver-

nachlässigten Liegenschaft CHF 200’000

Vom Einkommen abziehbar: CHF 215’000