Rapport explicatif

valeur de l’immeuble (frais de remise en état). C’est pourquoi ces frais d’entretien ne sont en principe plus déductibles. D’après cette jurisprudence, les frais sont considérés comme engagés «peu après» l’acquisition s’ils sont engagés dans les cinq ans suivant celle-ci. En revanche, les frais nécessaires à la réparation des dommages survenus depuis l’acquisition restent déductibles (frais de maintien en état).

Le Tribunal fédéral a fondé cette limitation dans le temps de la déduction des frais d’entretien sur des réflexions de droit constitutionnel sur le principe de l’égalité de droit. Il a relevé que ce changement de jurisprudence établissait l’égalité de traitement entre celui qui acquiert un immeuble en mauvais état, donc à un prix correspondant à cet état, et celui qui acquiert un immeuble rénové par son ancien propriétaire, donc à un prix plus élevé.

Le Tribunal fédéral a expressément confirmé sa jurisprudence en 1977 (cf. ATF 103 Ib 197 s.) et plusieurs fois encore ultérieurement. Dans un arrêt du 24 avril 1997 (Archives 63, 218), le Tribunal fédéral a précisé et limité sa jurisprudence: selon le Tribunal fédéral, il convient de distinguer entre les immeubles dont l’entretien a été négligé et ceux qui ont été bien entretenus. En ce qui concerne les immeubles dont l’entretien a été négligé, outre les frais d’exploitation, seuls les frais de maintien en état peuvent être déduits du revenu brut. Pour ce qui est des immeubles bien entretenus, les éventuels frais de remise en état (tels que le remplacement du chauffage ou la construction d’une nouvelle salle de bain) peuvent être en plus déduits.

Exemple: déduction fiscale avec / sans application de la pratique Dumont

Un contribuable acquiert un immeuble dont l’entretien a été négligé, avec son terrain, pour 500 000 francs. Un an après l’acquisition, une tempête déracine un gros arbre, qui tombe sur le toit de l’immeuble. Les frais de réparation des dommages sont estimés à 15 000 francs. Au cours des deux premières années suivant l’acquisition, le nouveau propriétaire fait de plus rénover l’immeuble pour qu’il retrouve son état initial. Le montant de la rénovation s’élève à 200 000 francs (pour simplifier, nous partons du principe qu’il n’y a pas de plus-value par rapport à l’état initial). Dans le même temps, le propriétaire fait construire une annexe avec résidence secondaire pour un montant de 280 000 francs.

Conséquences fiscales:

a) selon le « point de vue technique objectif » (i.e. sans application de la pratique Dumont)

Frais d’entretien

Réparation des dommages causés par la tempête CHF 15 000

Frais d’entretien de l’immeuble

en mauvais état CHF 200 000

Déductibles du revenu: CHF 215 000