Rapporto esplicativo

terzi e ai locatari i cui redditi provenienti dalla sostanza sono interamente tassati. In alternativa, aggiunge il Tribunale federale, si potrebbe considerare anche un ordinamento che – pur mantenendo le deduzioni per gli interessi ipotecari, le spese di manutenzione e di amministrazione – rinunci da un lato al computo di un valore locativo e dall’altro permetta ai locatari di dedurre la pigione. Quale sia la soluzione da preferire è una decisione che dipende, secondo il Tribunale federale, da considerazioni amministrative e di politica finanziaria¹⁷.

Per quanto riguarda l’equilibrata determinazione del valore locativo per le imposte cantonali e comunali, il Tribunale federale ha statuito che il valore locativo fissato nei singoli casi non deve essere inferiore al 60 per cento del valore locativo di mercato. Per l’imposta federale diretta la prassi attuale prevede che nella media cantonale i valori locativi stabiliti non debbano essere inferiori al 70 per cento del valore locativo di mercato¹⁸.

Conformemente alla giurisprudenza del Tribunale federale, il mandato costituzionale relativo alla promozione dell’accesso alla proprietà (art. 108 Cost.) riguarda soltanto le abitazioni primarie, ma non quelle secondarie¹⁹. Conseguentemente, l’articolo 2 capoverso 3 della legge federale del 4 ottobre 1974²⁰ che promuove la costruzione d’abitazioni e l’accesso alla loro proprietà (LCAP) e l’articolo 3 capoverso 2 della legge del 21 marzo 2003²¹ sulla promozione dell’alloggio (LPrA) escludono le residenze secondarie e di vacanza dal campo di applicazione di queste leggi. Anche l’articolo 4 capoverso 1 dell’ordinanza del 3 ottobre 1994²² sulla promozione della proprietà d’abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale (OPPA) stabilisce dunque che il prelievo anticipato possa essere richiesto soltanto per la proprietà abitativa occupata personalmente presso il domicilio. Poiché in base alla Costituzione soltanto la proprietà abitativa eletta a domicilio viene tassata in quanto meritevole di sostegno, il differente trattamento fiscale delle abitazioni primarie e delle abitazioni secondarie è giustificato.

2.3 Necessità d’intervento

2.3.1 Carico amministrativo e onere fiscale

La determinazione del valore locativo viene fatta in modo molto diverso da un Cantone all’altro. Per determinare l’imposta cantonale sul reddito, quasi la metà dei Cantoni utilizza valori locativi lordi più bassi che nel caso dell’imposta federale diretta.

In generale, l’imposizione del valore locativo e la determinazione delle deduzioni ad essa correlate rendono complicata la procedura di tassazione. La determinazione del valore locativo suscita inoltre ogni volta accese discussioni fra i proprietari e le autorità di tassazione: i valori locativi sono determinati infatti da stime, e come tali

¹⁷DTF 123 II 9 consid. 3b)

¹⁸DTF 124 I 145 consid. 4d). In una decisione del 12 gennaio 2017, il Tribunale federale ha

confermato la sua giurisprudenza costante per quanto riguarda il valore inferiore applicato nella determinazione dei valori locativi cantonali: 2C_519/2015.

¹⁹DTF 132 I 157 consid. 5.3

²⁰RS 843

²¹RS 842

22 RS 831.411