Rapporto esplicativo

posseggono fondi per un valore superiore a un terzo degli attivi. La lettera f è modificata in seguito al ripristino della lettera d. Non vi è inoltre alcun motivo di differenziare la costituzione e l’esercizio di un diritto di compera, prelazione o recupero a seconda che si tratti di quote di una SICAV immobiliare (lett. c^bis) o di partecipazioni a un fondo immobiliare (lett. c).

Dal 1° aprile 2005 le persone all’estero possono acquistare, senza autorizzazione, quote di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi soggetti ad autorizzazione, ossia di abitazioni (cosiddetta «società immobiliare in senso stretto» o «società immobiliare residenziale»), nella misura in cui tali quote sono quotate in una borsa svizzera. Il Consiglio federale propone di annullare questa agevolazione per potenziare l’obiettivo perseguito dalla LAFE e rendere di nuovo accessibile alla popolazione residente un numero maggiore di immobili in Svizzera, anche a scopo di investimento (v. n. 1.2.1 e 2.1.2). Le persone all’estero potranno acquistare quote di una società immobiliare di cui al capoverso 1 lettera e – quotate o meno in una borsa svizzera

– soltanto in presenza di un motivo d’autorizzazione (art. 8 segg. LAFE) o di un’eccezione all’obbligo d’autorizzazione. Come già in passato, non sarà più fatta alcuna distinzione tra società a basso capitale e società aperte al pubblico.

Le modifiche proposte al capoverso 1 lettere c e c^bisaboliscono i privilegi contemplati nel diritto vigente per l’acquisto, da parte di persone all’estero, di certificati di partecipazione a determinati fondi immobiliari nonché di azioni di SICAV immobiliari. Attualmente tali acquisti non sono soggetti ad autorizzazione se i certificati di partecipazione o le azioni sono negoziati regolarmente sul mercato. Le disposizioni proposte impongono invece l’obbligo d’autorizzazione per acquistare qualsiasi partecipazione a un fondo immobiliare o azione di una SICAV immobiliare, indipendentemente dalle modalità di compravendita. Le persone all’estero potranno acquistare certificati di partecipazione a fondi immobiliari o azioni di SICAV immobiliari soltanto se fanno valere un’eccezione all’obbligo d’autorizzazione (in particolare art. 7 LAFE) oppure se l’autorità cantonale di prima istanza di cui all’articolo 15 capoverso 2 LAFE avalla l’acquisto sulla base di un motivo d’autorizzazione (art. 8 segg. LAFE). Poiché i motivi d’autorizzazione sono molto pochi, l’obbligo d’autorizzazione costituisce in pratica un divieto. La versione francese delle lettere c e c^bissubisce, inoltre, alcune modifiche redazionali.

Per motivi di chiarezza, il capoverso 1 lettera h codifica la prassi vigente secondo cui l’utilizzazione di un fondo per uno scopo diverso da quello per il quale è stato acquistato equivale a un nuovo acquisto ed è quindi soggetto ad autorizzazione. Al cambiamento di destinazione si applicano gli stessi motivi di autorizzazione e di diniego applicati agli altri acquisti di cui al capoverso 1. Per stabilire se un cambiamento di destinazione è soggetto ad autorizzazione occorre tener conto della situazione al momento del cambiamento e verificare a quale titolo è stato originariamente acquistato il fondo. Il cambiamento di destinazione è ad esempio soggetto ad autorizzazione se l’acquirente all’estero affitta l’abitazione principale o la utilizza come abitazione di vacanza oppure costruisce abitazioni su un fondo acquistato a titolo di stabilimento. Non vi è alcun cambiamento di destinazione se una persona non soggetta alla LAFE (p. es. cittadini UE o AELS), e quindi neppure vincolata a limitazioni d’uso, utilizza per fini abitativi un fondo originariamente acquistato per fini commerciali. In questo caso non vi è alcun cambiamento di destinazione soggetto ad autorizzazione, poiché l’acquirente è sempre stato