Rapporto esplicativo

Svizzera (art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE) potranno acquistare senza autorizzazione un fondo ad uso proprio. Le società domiciliate all’estero dovranno quindi costituire un’affiliata in Svizzera prima di poter acquistare, tramite quest’ultima, fondi per stabilimenti senza necessitare di un’autorizzazione. Questa restrizione si giustifica perché è difficile stabilire, quando l’acquirente è una persona giuridica domiciliata all’estero, se sia proprio quest’ultima a dirigere lo stabilimento. In questo modo si intendono anche impedire, per quanto possibile, investimenti di capitale illeciti. Nella pratica è infatti difficile verificare se una società domiciliata all’estero che dichiara di volere dirigere dall’estero un’unica attività in Svizzera sta solo avanzando un pretesto per investire capitali nel nostro Paese. Esigere la costituzione di una società domiciliata in Svizzera è ragionevole considerato l’interesse pubblico per un’applicazione efficace della LAFE.

Come illustrato in precedenza, l’eccezione all’obbligo d’autorizzazione si applica esclusivamente ai fondi che l’acquirente utilizza effettivamente a titolo di stabilimento per la propria attività economica. Di conseguenza l’acquirente all’estero, raggiunta una posizione preponderante in una società che detiene fondi, non beneficia più dell’eccezione per i fondi che non servono all’esercizio della sua impresa; deve pertanto alienarli preventivamente.

L’articolo 2 capoverso 3 LAFE, spostato per ragioni di sistematica, consente ancora di acquistare senza autorizzazione abitazioni insieme al fondo per stabilimenti d’impresa, se le norme comunali prescrivono una quota abitativa su tale fondo. Al momento non è previsto alcun tetto massimo. Secondo la prassi attuale, la parte del fondo destinata all’esercizio di un’attività economica deve prevalere su quella abitativa, altrimenti non si tratta più di un fondo per uno stabilimento. Tale prassi è stata tuttavia oggetto di critiche in quanto l’acquirente non è sempre in grado di capire cosa sia lecito, il che comporta una notevole incertezza giuridica. Il tetto massimo proposto al capoverso 2 (un terzo dell’intera superficie lorda degli immobili situati sul fondo) garantisce da un lato la certezza del diritto e l’uguaglianza giuridica; dall’altro mira a impedire che persone all’estero possano acquistare, senza autorizzazione e senza restrizioni, abitazioni a titolo d’investimento in Comuni dotati di norme sulla quota abitativa.

L’acquirente è esonerato dall’obbligo d’autorizzazione ai sensi del capoverso 1 soltanto finché esercita la propria attività economica sul fondo (v. l’obbligo dell’uso come stabilimento permanente al n. 1.1.2.1). È la regola già applicata nel diritto vigente. Destinare il fondo ad altro uso (o non utilizzarlo più) costituisce in linea di massima un illecito da eliminare; la conseguenza in fin dei conti è l’alienazione del fondo (in particolare il ripristino dello stato anteriore o la realizzazione forzata) poiché l’acquirente non utilizza più il fondo per lo scopo originario indicato al momento dell’acquisto e per il quale era stato autorizzato ad acquistarlo. L’obbligo di alienare il fondo non è nuovo, ma sono nuovi il termine di due anni (cpv. 3) e la possibilità, per l’autorità di prima istanza, di disporre l’alienazione mediante realizzazione forzata o vendita a trattativa privata se l’acquirente non da seguito a una previa diffida e non vende il fondo entro il termine legale (cfr. art. 27 cpv. 1^bisAP-LAFE). L’obbligo di alienazione in caso di violazione dello scopo di utilizzo è giustificato poiché l’acquirente rinuncia all’utilizzo conforme alla LAFE che aveva indicato al momento dell’acquisto. Non essendo più adempiute le condizioni di acquisto, la rivendita del fondo si impone. Il termine di due anni per l’aliena-