Erläuternder Bericht

Wirksamkeitsbericht des Finanzausgleichs zwischen Bund und Kantonen

Die nicht eindeutigen Resultate hinsichtlich des Zusammenhangs zwischen der Steuer-

belastung und den Immobilienpreisen verdeutlichen, dass regionale Miet- und Immobilien- preise das Ergebnis einer ganzen Reihe von Faktoren sind, von welchen einige mindestens ebenso bedeutend wenn nicht bedeutender sind als steuerliche Anreize. Neben den bisher erwähnten Einflussgrössen sind dies insbesondere die Charakteristika eines Objekts, wie Grö- sse und Ausbaustandard, die Lage des Objekts innerhalb der Gemeinde (z.B. Hangneigung, Erreichbarkeit lokaler Infrastruktur), die Makrolage (Erreichbarkeit von Zentren, öffentliche Ausgaben der Gemeinde, Steuerkraft) und demografische und sozioökonomische Variablen der Gemeinde wie die Bevölkerungsdichte, oder der Anteil Pendler. Eine wichtige Rolle für die Preisentwicklung spielt auch die Verfügbarkeit von zusätzlichem Bauland.

Im Zusammenhang mit der Immobilienpreisentwicklung in den Kantonen wurden im Bericht der EFV auch diejenigen Steuerarten betrachtet, deren Aufkommen vom Immobilienmarkt beeinflusst wird. Dies sind die Grundsteuer, Vermögensgewinnsteuer und die Vermögensver- kehrsteuer. Im Ressourcenpotenzial sind diese Steuern nicht berücksichtigt. Die Höhe der Ein- nahmen aus diesen Steuerarten, deren Entwicklung im Zeitverlauf und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind in den einzelnen Kantonen sehr unterschiedlich. Verglichen mit anderen Steuerarten sind Immobiliensteuereinnahmen ausserdem von relativ geringer Relevanz. Ein Querschnitt über alle Kantone im Jahr 2010 weist auf einen leicht positiven Zusam- menhang zwischen dem Steueraufkommen und dem Immobilienpreisniveau hin; das heisst, diejenigen Kantone mit tiefen Einnahmen aus Immobiliensteuern weisen tendenziell niedrigere Preisindizes für Wohneigentum auf als Kantone mit höheren Immobiliensteuereinnahmen (pro Kopf). Dies deutet darauf hin, dass die Steuererträge wegen der höheren Marktwerte von Wohneigentum in diesen Kantonen höher sind. Eine Reihe von Kantonen entspricht jedoch diesem Muster nicht, in Zug und Zürich beispielsweise gehen tiefe Steuererträge mit hohen Immobilienpreisen einher. Eine Studie von Wüest & Partner (2013) beschreibt den Zu- sammenhang zwischen der Zunahme des Handelsvolumens bei Wohneigentumsobjekten und der Entwicklung der Einnahmen bei den Handänderungssteuern, die in 18 Kantonen erhoben werden. Das Handelsvolumen nahm zwischen 2002 und 2010 um 34 Prozent zu und die daraus generierten Handänderungssteuern stiegen um knapp 40 Prozent (auf gut 1 Mrd. Fr.). Sehr hohe Zuwächse verzeichneten dabei Freiburg, Neuenburg, Graubünden, Obwalden und Waadt. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Einnahmen aus Grundstückgewinnsteuern, die um 42 Prozent auf rund 1,5 Milliarden zulegten. Besonders hohe Einnahmensteigerungen verzeichneten dabei Wallis, Tessin, Genf und Waadt. Der Immobilienboom hat sich auch in den Staatseinnahmen der betroffnene Kantone niedergeschlagen. Deutlich weniger stark gestiegen sind demgegenüber die Einnahmen aus Grundsteuern (Liegenschaftssteuern), dessen Volumen 2010 knapp 1 Milliarde erreichte. Gemäss Wüest & Partner (2013) konnten bisher nur wenige Kantone wie beispielsweise Basel-Landschaft und Solothurn vom Immobilien- boom nicht profitieren.

Fazit

Zwischen der Steuerbelastung in einem Kanton und seinem Immobilienmarkt besteht ein komplexer Zusammenhang, der keine eindeutigen Aussagen erlaubt. Die Steuerbelastung ist bloss ein Faktor unter einer Vielzahl von Einflussgrössen, welche sich auf den Immobilienmarkt auswirken. In Bezug auf den Steuerwettbewerb kann festgehalten werden, dass sich Steuerbelastungsunterschiede teilweise in den Immobilienpreisen kapitalisieren. Allerdings sind inner- kantonale und innerregionale Kapitalisierungseffekte bedeutender als interkantonale. Zudem hängen die Kapitalisierungsraten von anderen Faktoren wie insbesondere den Einkommen der Individuen ab. Das mit dem Immobilienmarkt verbundene Aufkommen insbesondere bei den Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern hat mit dem Immobilienboom in manchen