Rapport explicatif

Rapport sur l’évaluation de l’efficacité de la péréquation financière entre la Confédération et les cantons

5.4.4 Interdépendance entre la charge fiscale d’un canton et son marché immobilier

Les prix immobiliers sont en hausse depuis quelques années en Suisse. Par rapport à 2000, les prix des transactions ont ainsi renchéri en moyenne, au niveau national, de 49 % pour une maison individuelle, voire de 77 % pour une propriété par étage. De même, la hausse des loyers se poursuit depuis plus de dix ans. Depuis 2000, les loyers proposés ont renchéri au niveau suisse de plus de 40 %, selon le cabinet de conseil immobilier Wüest & Partner. La hausse des prix de l’immobilier n’a épargné aucun canton au cours des dernières années. Malgré tout, l’évolution des prix des logements en propriété est très contrastée selon les sous-marchés régionaux. L’examen de la situation de plusieurs cantons le montre bien.

Figure 5.18 Evolution des prix de l’immobilier dans divers cantons

Figure 5.18 Evolution des prix de l'immobilier dans les cantonset en moyenne nationale

Indice des prix de transactions selon la méthode hédoniste pour les maisons individuelles (T1 2000 = 100)

260

GE

240

220

VD 200

SZ 180 ZG

ZH 160

BS CH 140

BE

120 SO

100

80

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112012

ZH BE SZ ZG SO BS VD GE CH

Source: Wüest & Partner

Ces trois dernières années, les prix des transactions pour des maisons individuelles ont connu une hausse supérieure à la moyenne dans les cantons de Genève, Vaud, Schwyz, Zurich et Zoug. Par contre, ils n’ont que peu augmenté dans des cantons comme Berne et Soleure. Un grand nombre de facteurs sont responsables de ces différences d’évolution des prix, comme en particulier l’évolution démographique ou économique, ou peut-être aussi la politique fiscale de certaines collectivités territoriales. Le présent rapport sur l’évaluation de l’efficacité s’intéresse en premier lieu au lien entre le marché immobilier et la charge fiscale des cantons. Les considérations qui suivent reposent sur un rapport de l’AFF (2013b). La concurrence fiscale en Suisse laisse supposer que la dynamique plus ou moins grande des prix de l’immobilier dans les cantons tient parfois à leur politique fiscale, autrement dit que les cantons