Erläuternder Bericht

Wirksamkeitsbericht des Finanzausgleichs zwischen Bund und Kantonen

vorliegenden Wirksamkeitsbericht interessiert in erster Linie der Zusammenhang zwischen dem Immobilienmarkt und der Steuerbelastung in den Kantonen. Die folgenden Ausführungen beruhen auf einem Bericht der EFV (2013b). Der Steuerwettbewerb in der Schweiz lässt vermuten, dass die unterschiedliche Dynamik der Immobilienpreise in den Kantonen mitunter auf deren Steuerpolitik zurückgeführt werden kann, d.h. dass Kantone, welche die Steuerbelastung in den vergangenen Jahren stark gesenkt haben, ein entsprechend ausgeprägtes Preiswachstum bei den Immobilien erfahren haben. Wenn Steuerbelastungs- unterschiede zwischen Gebietskörperschaften – oder eine Veränderung der Steuerbelastung im Zeitverlauf – zu einer Veränderung des Immobilienpreises führen, spricht man von einer «Kapitalisierung» der Steuerbelastungsunterschiede im Marktwert von Immobilien. Eine Rei- he empirischer Studien weist nach, dass sich Unterschiede in der steuerlichen Belastung von Einkommen in den Immobilienpreisen niederschlagen. Bezüglich dem Ausmass der Kapita- lisierung von Steuerbelastungsunterschieden in der Schweiz (d.h. wie hoch die sogenannte Kapitalisierungsrate ist) variieren die Forschungsergebnisse stark. Neuere Studien finden bei Eigenheimen Kapitalisierungsraten um 100 Prozent, was einer vollständigen Kapitalisierung entspricht. Eine vollständige Kapitalisierung impliziert, dass sich der Wert einer Immobile – d.h. die gesamten abdiskontierten zukünftigen Erträge daraus – um den gesamten Betrag der Steuerersparnis in diesem Zeitraum erhöht.¹ Bei Mietwohnungen liegen die geschätzten Werte teilweise deutlich darunter und weisen eine hohe Varianz auf. Die Ergebnisse betragen je nach Studie 18 bis 36 Prozent², 42 Prozent³ oder bis zu 72 Prozent⁴. Hier verändert sich der Immobilienpreis entsprechend nur um einen Teil (bspw. 42 oder 72 %) der aufgrund der Steuerersparnis erwarteten Marktwertveränderung.

Ein möglicher Grund für die substanziell höheren Kapitalisierungsraten für Eigentumswoh- nungen gegenüber Mietwohnungen besteht darin, dass Wohneigentümer sensitiver auf Steuerbelastungsveränderungen reagieren, weil sie auch die zukünftige (erwartete) Steuerbe- lastungsentwicklung bei der Kaufentscheidung mitberücksichtigen.

Die stark variierenden Resultate zur Kapitalisierung in der Schweiz hängen einerseits mit me- thodischen Schwierigkeiten und mangelnder Datenqualität zusammen. Andererseits weisen die aktuellen Forschungsarbeiten darauf hin, dass die Kapitalisierungsrate nicht existiert. Viel- mehr variiert das Ausmass, in dem sich Steuerbelastungsdifferenzen in Immobilienpreisen nie- derschlagen je nach Lage, Mobilität der Individuen – welche wiederum von deren Einkommen abhängig ist – und der betroffenen Staatsebene. Studien, welche durchschnittliche Steuerkapitalisierungsraten für die Schweiz schätzen, kommen zum Schluss, dass innerkantonale und innerregionale Steuerbelastungsdifferenzen erheblich bedeutender sind als interkantonale oder interregionale Unterschiede. Weiter ist die Kapitalisierungsrate umso niedriger, je höher die Steuerbemessungsgrundlage (Haushaltseinkommen) ist, da wohlhabendere Haushalte mobiler sind. Die Steuerersparnis bei einem Umzug in eine steuergünstigere Gemeinde ist für solche Haushalte höher als die Differenz bei den Immobilienpreisen zwischen den beiden Gemeinden. Für Haushalte mit tiefem Einkommen überwiegen hingegen bei Steuersenkungen in der Regel die damit verbundenen Immobilienpreiserhöhungen, die Kapitalisierungsrate kann in diesem Fall höher als 100 Prozent sein. Schliesslich ist die Kapitalisierung in urbanen Gebieten stärker ausgeprägt als in den peripheren Regionen. In ruralen Gegenden schlagen sich Steuerbelastungsunterschiede kaum in den Immobilienpreisen nieder.