Rapporto esplicativo

Rapporto sull’efficacia della perequazione finanziaria tra Confederazione e Cantoni

immobili nei Cantoni sia tra l’altro imputabile alla rispettiva politica fiscale, in altri termini i Cantoni che negli scorsi anni hanno notevolmente ridotto l’onere fiscale sono stati interessati da una esplosiva crescita dei prezzi degli immobili. Se le disparità a livello di onere fiscale tra le collettività territoriali – oppure una variazione dell’onere fiscale nel tempo – produce una variazione del prezzo degli immobili si parla di «capitalizzazione» delle differenze di onere fiscale nel valore di mercato degli immobili. Una serie di studi empirici dimostra che le diffe- renze di onere fiscale gravante i redditi si ripercuotono sui prezzi degli immobili. Per quanto riguarda l’entità della suddetta capitalizzazione in Svizzera (ossia l’ammontare del cosiddetto tasso di capitalizzazione) i risultati delle ricerche variano notevolmente. Studi più recenti in- dicano tassi di capitalizzazione del 100 per cento sulle case monofamiliari. Ciò corrisponde a una piena capitalizzazione, implicando che il valore di un immobile – ossia la somma dei ricavi futuri scontati – aumenta dell’importo totale del risparmio fiscale nell’intervallo di tempo in questione¹. Per gli appartamenti in locazione i valori stimati sono talora molto inferiori e mo- strano una varianza elevata. A seconda dello studio i risultati si collocano tra il 18 e il 36 per cento², oppure raggiungono il 42³ o anche il 72 per cento⁴. Nel caso degli appartamenti in locazione i prezzi degli immobili corrispondono quindi soltanto in parte (ad es. nella misura del 42 o 72 %) alla variazione del valore di mercato attesa in base al risparmio fiscale.

Una possibile spiegazione dei tassi di capitalizzazione molto più elevati per gli appartamenti in proprietà rispetto a quelli in locazione è che i proprietari immobiliari sono sensibili alle varia- zioni dell’onere fiscale, perché nella decisione di acquistare un immobile considerano anche il futuro andamento (atteso) dell’onere fiscale.

Le forti discrepanze dei risultati sulla capitalizzazione in Svizzera dipendono in parte dalle dif- ficoltà metodologiche e dalla carente qualità dei dati. D’altro canto gli attuali lavori di ricerca rivelano che il tasso di capitalizzazione non esiste. Varia piuttosto la portata dell’impatto delle differenze di onere fiscale sui prezzi degli immobili a seconda della posizione, della mobilità delle persone – a sua volta dipendente dal loro reddito – e del livello statale interessato. Gli studi, che stimano i tassi medi di capitalizzazione fiscale in Svizzera, giungono alla conclu- sione che le differenze di onere fiscale all’interno dei Cantoni e delle regioni sono molto più significative delle differenze a livello intercantonale o interregionale. Inoltre il tasso di capita- lizzazione scende con l’aumentare della base di calcolo dell’imposta (reddito dell’economia domestica), perché le economie domestiche più facoltose sono anche più mobili. Per queste economie domestiche il risparmio fiscale ottenuto traslocando in un Comune con un minore carico fiscale è superiore alla differenza tra i prezzi degli immobili dei due Comuni. Per le economie domestiche con un basso reddito, invece, hanno un peso maggiore gli aumenti dei prezzi degli immobili legati agli sgravi fiscali e quindi, in questo caso, il tasso di capitaliz- zazione può superare il 100 per cento. Infine la capitalizzazione nelle aree urbane è più forte rispetto alle regioni periferiche. Nelle zone rurali le differenze di onere fiscale non hanno pra- ticamente ripercussioni sui prezzi degli immobili.

Per effettuare una stima della capitalizzazione delle differenze intercantonali relative all’onere fiscale è più indicato ricorrere alla capitalizzazione delle imposte sul reddito a livello naziona- le. Essa è relativamente bassa, poiché è compresa tra il 7 e il 44 per cento. Occorre tuttavia osservare che si tratta della capitalizzazione media per l’intera Svizzera. Non si può dunque escludere che un’analisi più differenziata delle zone economiche e abitative – tra cui Zurigo, Zugo, Svitto, Nidvaldo, Lucerna – riveli tassi di capitalizzazione più elevati.