Erläuternder Bericht

2.2.2 Regelung betreffend die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum

Die frühere Praxis bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum war für die einzelnen Stockwerkeigentümer sehr nachteilig: Einerseits hat die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer keine eigenen Mängelrechte, da sie nicht Vertragspartei der entsprechenden Kaufverträge ist und das Bundesgericht eine Legalzession der Mängelrechte an sie ausdrücklich verneinte. Andererseits hatte der einzelne Stockwerkeigentümer nur ein auf seine Wertquote beschränktes Nachbesserungsrecht, so dass er den Verkäufer für den seine Quote übersteigenden Anteil an den Nachbesserungskosten entschädigen musste (siehe zu dieser Rechtslage im Einzelnen oben Ziff. 1.2.4). Die Ausübung des Nachbesserungsrechts für den einzelnen Stockwerkeigentümer war dadurch erheblich erschwert und daher in der Praxis unattraktiv, weshalb hier grundsätzlich Anpassungsbedarf bestand.

Mit einem neuen Entscheid hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung geändert und festgehalten, dass «der Nachbesserungsanspruch [...] unteilbar [ist] und jeder einzelne Stockwerkeigentümer [...] seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben [kann], wenn diese Ansprüche gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen».107 Mit dieser Rechtsprechungsänderung hat sich die Problematik insoweit entschärft, als damit den Interessen der Stockwerkeigentümer hinreichend Rechnung getragen wird und sie ihr Nachbesserungsrecht praktisch auch ausüben können. Nach Ansicht des Bundesrats besteht somit der ursprüngliche gesetzgeberische Handlungsbedarf nicht mehr, auch wenn freilich weiterhin einige Fragen offen sind: So ist namentlich unklar, wie es sich verhält, wenn ein Stockwerkeigentümer für Mängel an gemeinschaftlichen Teilen bereits Minderung erhalten hat und erst danach ein anderer Stockwerkeigentümer Nachbesserung verlangt.108 Ungelöst ist daneben auch die Frage, wie es sich verhält, wenn die vertraglichen Gewährleistungsansprüche der einzelnen Stockwerkeigentümer nicht identisch sind, weil sie mit dem Verkäufer Verträge mit unterschiedlichen Inhalten abgeschlossen haben. Das Bundesgericht erachtet im erwähnten Entscheid insofern eine Koordination zwischen der Durchsetzung des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs einzelner Erwerber von Stockwerkeigentum und den Regeln über die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft für erforderlich,109 welche jedoch im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits auf der Grundlage der Regeln über bauliche Massnahmen am Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647c ff. ZGB) erfolgen muss. Die Lösung dieser Unklarheiten kann jedoch nach Ansicht des Bundesrates der Rechtsprechung überlassen werden. So wäre nach Ansicht des Bundesrates insbesondere die teilweise vorgeschlagene