Erläuternder Bericht

käufers gegenüber seinen Subunternehmern. Das Schutzbedürfnis des Käufers ist hinsichtlich dieser problematischen Vertragspraxis vergleichbar mit demjenigen eines Bestellers im Rahmen eines Werkvertrags.

Ein Nachbesserungsrecht besteht beim Grundstückkauf nur unter zwei Bedingungen: Erstens muss Vertragsgegenstand ein Grundstück mit einer Baute sein.124 Der Begriff des Grundstücks ergibt sich aus Artikel 655 ZGB. Damit fallen nicht nur Liegenschaften (Abs. 2 Ziff. 1), sondern auch in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte (Abs. 2 Ziff. 2) sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken (Abs. 2 Ziff. 4) darunter. Der Kauf einer Baute im Baurecht wird also auch vom neuen Artikel 219a Absatz 2 VE-OR erfasst, sofern das Baurecht nach Artikel 779 Absatz 3 ZGB als selbständiges und dauerndes Recht in das Grundbuch aufgenommen wird. Ebenso fällt auch der Kauf von Stockwerkeigentum darunter (vgl. Art. 712a Abs. 1 ZGB). Als Baute gilt in Anlehnung an Artikel 667 Absatz 2 ZGB jede mit dem Boden fest und dauerhaft verbundene Vorrichtung. Nicht darunter fallen hingegen Fahrnisbauten (Art. 677 ZGB) und reine Umgestaltungen des Erdbodens125. Zweitens besteht das Nachbesserungsrecht nur bei Grundstücken mit Bauten, die weniger als ein Jahr vor dem Verkauf neu errichtet wurden oder noch zu errichten sind. Damit wird sichergestellt, dass nur der Erwerb einer neuen Baute von dieser Regelung erfasst ist. Nur Käufer einer solchen Baute können wertungsmässig wie Bauherren behandelt werden. Bei schon länger bestehenden Bauten erfolgt in der Regel keine Freizeichnung des Verkäufers bei gleichzeitiger Abtretung der Mängelrechte gegen seine Subunternehmer.126 Die Jahresfrist beginnt nach der Errichtung zu laufen. Dies bedeutet, dass die Arbeiten abgeschlossen sein müssen, so dass die Baute im Wesentlichen den Zustand erreicht hat, welcher im Kaufvertrag versprochen wurde. Geringfügige oder nebensächliche Arbeiten sowie etwaige Nachbesserungsarbeiten werden den Zeitpunkt der Errichtung in der Regel nicht mehr beeinflussen. Ist dieser Zustand hingegen noch nicht erreicht, so ist der Tatbestand der Bestimmung ohnehin erfüllt, da die Baute dann als noch zu errichten gilt. In diesem Fall wird entweder ein gemischtes Vertragsverhältnis oder ein Kauf über eine zukünftige Sache vorliegen (siehe dazu oben Ziff. 1.2.3). In beiden Fällen besteht gemäss dem Vorentwurf ein Nachbesserungsrecht hinsichtlich der noch zu erstellenden Teile. Die Ausübung des Nachbesserungsrechts ist im Übrigen nicht an die Jahresfrist gebunden.

Nach Absatz 2 zweiter Satz kommen die werkvertraglichen Voraussetzungen auf das kaufvertragliche Nachbesserungsrecht sinngemäss zur Anwendung. Es gelten für seine Ausübung somit dieselben Voraussetzungen wie beim Werkvertrag (namentlich