Erläuternder Bericht

Der neue Absatz 5 zu Artikel 269d OR sieht vor, dass für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, die schriftliche Form genügt. Es muss demnach kein Formular verwendet werden. Damit erfolgt eine Lockerung einer Formvorschrift, welche für die Vermieterinnen und Vermieter auch ein gewisses Risiko birgt. Formfehler können für die erklärende Partei einschneidende Rechtsfolgen haben. Vor dem Hintergrund, dass die Mitteilung über eine bereits früher vereinbarte Mietzinserhöhung informiert, werden die Interessen der Mieterinnen und Mieter auch mit der Schriftform oder in einem Teil der Kantone mit der Abgabe der Kopie der Mietzinsvereinbarung gewahrt. Das Formular zur Mitteilung von Mietzinsänderungen und / oder anderen einseitigen Vertragsänderungen durch die Vermieterschaft enthält die Belehrung über die Anfechtung. Vor dem Hintergrund, dass gestaffelte Mietzinse unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses nicht angefochten werden können, erscheint der betreffende Hinweis für die Vertragsparteien als verwirrend. Die Zulassung der Schriftform für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei vereinbarter Staffelung führt auf Seiten der Vermietenden zu einer Reduktion des Verwaltungsaufwands.

Im Anwendungsbereich des früher geltenden Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972 (BMM)³⁷ bejahte das Bundesgericht auf der Grundlage von Artikel 13 Absatz 1 und Absatz 2 der früher geltenden Verordnung über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 10. Juli 1972 (VMM)³⁸ die Verpflichtung, auch bei einer Staffelung die Mietzinserhöhung mit dem amtlichen Formular anzuzeigen. Grundlage für diese Auslegung war der Umstand, dass die Mietenden den Mietzins bei jeder neuen vom Staffelmietvertrag vorgesehenen Anpassung anfechten konnten.³⁹ Die auf den BMM und die VMM folgende Regelung sieht die Anfechtung nur noch in Bezug auf den Anfangsmietzins vor.⁴⁰ Wenn eine Anfechtung aufgrund von Artikel 270d OR ausgeschlossen ist, erscheint eine Anzeigepflicht mittels amtlichen Formulars unter Androhung der Nichtigkeitsfolge nach der Auffassung des Bundesgerichts als nicht mehr sinnvoll. Die Pflicht zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen im Rahmen der Staffelung mit der Grundlage in bereits vereinbarten Mietzinsanpassungen auf einem Formular erfülle keine Schutzfunktion.⁴¹ Das in Artikel 269d Absatz 1 OR vorgesehene Formular ist nach der Auslegung des Bundesgerichts in einem Zusammenhang mit der Möglichkeit der Mieterschaft die Mietzinserhöhung mit einem Gesuch an die Schlichtungsbehörde anzufechten zu verstehen. Artikel 269d Absatz 1 OR könne nicht in dem Sinne ausgelegt werden, dass die Mitteilung auf dem Formular auch für periodische Mietzinserhöhungen bei vereinbarter Staffelung verlangt werde. Soweit

37 SR 221.213.1

38 SR 221.213.11