Erläuternder Bericht

hung nicht obsolet, auch wenn der ursprüngliche Zweck nicht mehr besteht. Den Mieterinnen und Mietern dient die schriftliche Form der Information und sie ermöglicht einen Vergleich mit der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung.

Der Regelungsgegenstand von Artikel 19 VMWG ist gemäss seiner Marginalie das Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen. Mit der Umsetzung der Vorlage muss das Formular künftig bei der Mitteilung von Mietzinserhöhungen im Falle von vereinbarter Staffelung nicht mehr verwendet werden. Aus diesem Grund passen die Anforderung, dass jede Mietzinserhöhung mitgeteilt werden muss und die Frist nicht mehr zum übrigen Inhalt von Artikel 19 VMWG. Vor diesem Hintergrund muss eine Revision geprüft werden. Diese Argumentation gilt auch für die weitere Regelung zu gestaffelten Mietzinsen. Gemäss dem letzten Satz von Artikel 19 Absatz 2 VMWG können die Kantone im Falle von gestaffelten Mietzinsen als rechtsgenügendes Formular die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen. Sieben Kantone haben diese Kompetenz ausgeschöpft und damit eine signifikante Vereinfachung in der Form ermöglicht. Dieser Vorteil reduziert sich mit der Vorlage, welche die schriftliche Form genügen lässt. Zudem könnte mit der ausschliesslichen Vorgabe der schriftlichen Form eine einheitliche Regelung geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund muss die Frage geklärt werden, ob die Kopie der Mietzinsvereinbarung als Vereinfachung zu einem Schreiben gelten soll oder die Vorschrift gestrichen werden muss. Falls diese Möglichkeit auch künftig anwendbar sein soll, muss sie wahrscheinlich an einer anderen Stelle geregelt werden.

2.3 Grundzüge der Vorlage 3 (Kündigung bei Eigenbedarf)

2.3.1 Wechsel des Eigentümers aufgrund Veräusserung der Sache (Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR)

Ein Wechsel des Eigentümers kann gemäss Artikel 261 Absatz 1 OR erfolgen, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags veräussert oder wenn sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird. Das Mietverhältnis geht mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Gestützt auf Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a OR kann der neue Eigentümer bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht.

Der Vorentwurf enthält eine Anpassung von Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a OR. Das Recht des neuen Eigentümers, das Mietverhältnis mittels Kündigung aufzulösen, kann geltend gemacht werden, wenn ein bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf besteht. Mit dieser neuen Charakterisierung soll die Anrufung dieses Kündigungsgrundes vereinfacht und soll dessen Umsetzung beschleunigt werden.