Erläuternder Bericht

Im Vergleich zum geltenden Artikel 262 Absatz 2 OR enthält Artikel 291 Absatz 2 OR eine Einschränkung. Die Vermietung an einen Dritten bezieht sich auf einzelne zur Sache gehörende Räume. Die Ausnahmeregelung greift dann, wenn es sich um Räume handelt, die mit Blick auf den Hauptvertrag (Pachtvertrag) eine untergeordnete Bedeutung aufweisen.²⁶ Diese Beschränkung des Geltungsbereiches wird auch künftig massgebend sein.

Der neue Artikel 262 Absatz 4 OR sieht in doppelter Hinsicht eine Erweiterung der Verweigerungsgründe vor. Zunächst wird festgehalten, dass die Zustimmung «insbesondere» verweigert werden kann. Diese Terminologie lässt der Rechtsprechung Raum für die Zulassung der Verweigerung in Fällen, die er Gesetzgeber derzeit nicht antizipieren kann. Damit die Vermieterin oder der Vermieter und die Verpächterin oder der Verpächter auch nach dem neuen Recht im selben Umfang geschützt werden, wird dieses Element auch in den Wortlaut des neuen Absatzes 4 von Artikel 291 OR aufgenommen werden. Dasselbe gilt für den neuen Verweigerungsgrund der Mietdauer von mehr als zwei Jahren.

2.1.2.5 Haftung

Der geltende Artikel 291 Absatz 3 OR sieht vor, dass der Pächter dem Verpächter dafür haftet, dass der Unterpächter oder der Mieter die Sache nicht anders benutzt, als es ihm selbst gestattet ist. Der Verpächter kann den Unterpächter und den Mieter unmittelbar dazu anhalten. Im Unterschied zum aktuellen zweiten Absatz von Artikel 291 OR bezieht sich diese Vorschrift auf beide Tatbestände. Im Übrigen deckt sich der Wortlaut mit demjenigen des geltenden Artikels 262 Absatz 3 OR.

Die parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» sieht vor, dass der Wortlaut von Artikel 262 Absatz 3 OR nicht angepasst wird. Aus diesem Grund wird auch Artikel 291 Absatz 3 OR in der geltenden Fassung keine Änderung erfahren. Aufgrund der neuen Regelung betreffend das Begehren zur Miete (Abs. 2) sowie die Informationspflicht (Abs. 3) wird die Haftung im neuen fünften Absatz von Artikel 291 OR geregelt werden.

2.1.2.6 Ausserordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses

Mit dem neuen Artikel 262 Absatz 6 OR wird eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit für die Vermieterin oder den Vermieter geschaffen. Diese Rechtsfolge kann eintreten, wenn bestimmte gesetzlich genannte Tatbestände erfüllt sind. Damit die Verpächterinnen und Verpächter dieselben rechtlichen Möglichkeiten und denselben rechtlichen Schutz wie die Vermieterinnen und Vermieter haben, wird Artikel 291 OR um einen sechsten Absatz ergänzt. Der ausserordentliche Kündigungsgrund kann angewendet werden, wenn die Pächterin oder der Pächter die Vorschriften im Zusammenhang mit der Miete im Pachtverhältnis verletzt. Dahingegen wird kein expliziter ausserordentlicher Kündigungsgrund spezifisch für den Fall der Verletzung von Vorgaben im Zusammenhang mit der Unterpacht geschaffen.