Rapport explicatif

L’avant-projet contient une modification de l’art. 271a, al. 3, let. a, CO. Les motifs d’annulation mentionnés à l’al. 1, let. d et e, ne doivent pas être applicables si le bailleur fait valoir un besoin propre important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective. Cette reformulation vise à limiter la possibilité d’invoquer les motifs d’annulation du congé fondé sur le besoin propre du bailleur afin de faciliter la mise en œuvre de celui-ci.

2.3.3 Prolongation du bail (art. 272 CO)

L’art. 272, al. 2, CO contient une liste non exhaustive de critères à prendre en considération par l’autorité compétente lors de l’évaluation d’une demande de prolongation. L’énumération inclut le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin sur les plans temporel et matériel (let. d).

L’avant-projet contient une modification de l’art. 272, al. 2, let. d, CO. Dans la pesée des intérêts, il convient de tenir compte de l’importance et de l’actualité objectives du besoin propre à évaluer. La nouvelle formulation a pour effet de réduire les exigences relatives à l’urgence, afin de donner plus de poids au besoin propre dans cette mise en balance.

2.3.4 Pas de modifications ponctuelles dans le droit procédural

Initialement, l’initiative parlementaire 18.475 demandait aussi des modifications du droit procédural pour les affaires liées à la résiliation d’un bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Le projet devait prévoir la possibilité d’appliquer d’une procédure sommaire, avec des délais garantissant que le règlement des litiges civils dans un délai raisonnable (quelques mois au plus), éventuellement en limitant les voies de droit.

Même si la longueur des procédures dans les litiges liés à la résiliation du bail pour besoin propre est parfois critiquée avec raison parce qu’elle complique la résiliation rapide du bail prévue par la loi, il s’agit d’un problème inhérent à l’application des droits tel que le prévoit le droit matériel. Ce problème est particulièrement marqué dans le cas de figure qui nous intéresse, dans la mesure où le congé peut être annulé et, parallèlement, le bail prolongé. Le droit procédural doit garantir la réalisation effective de ces droits. Il y a lieu de préciser que, dans la pratique, la majorité des cas peuvent être réglés par une conciliation. En tout état de cause, les questions qui se posent dans ce contexte doivent être examinées dans le cadre général des procédures de droit du bail et non pas isolément, sous l’angle des seuls litiges liés à la résiliation du bail pour besoin propre.

Comme la question de l’admissibilité du congé et celle de la prolongation du bail nécessitent un examen approfondi des arguments de fait et de droit ainsi que la possibilité d’une administration des preuves – puisque le litige va finalement faire l’objet d’une décision exécutoire –, une application généralisée de la procédure sommaire ne semble pas pertinente pour régler ce genre de litiges. Le législateur y a renoncé délibérément lorsqu’il a adopté le code de procédure civile (CPC) ; au