Rapport explicatif

que difficilement applicable au vu du consentement unanime des copropriétaires requis ainsi que celui des titulaires de droits réels limités³⁵.

Par ailleurs, l’art. 69, al. 4, ORF prévoit la conversion de la propriété par étages en copropriété ordinaire lorsqu’il est d’une manière ou d’une autre constaté que les locaux, qui font l’objet d’un droit exclusif, ne sont ni des appartements ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d’un accès propre. La conversion forcée de la propriété par étages en une copropriété ordinaire est une sanction en vue d’amener les copropriétaires à se conformer à la loi.

Sans la possibilité d’une conversion forcée de la propriété par étages le risque que la propriété par étages reste dans un état non conforme à la loi et au registre foncier est plus grand. Le bien-fondé de cette mesure prévue à l’art. 69, al. 4, ORF est toutefois remis en question³⁶. L’art. 712e^quinquies, al. 2, AP-CC y remédie en instituant une telle mesure dans le code civil. Il ressort de la pratique qu’il est plus adéquat de donner la compétence au juge plutôt qu’à l’office du registre foncier³⁷. Le juge prend ainsi les mesures nécessaires. La conversion forcée est une mesure de dernier recours (ultima ratio) étant donné qu’elle représente une atteinte aux droits subjectifs des copropriétaires, d’autant plus lorsqu’une partie du bâtiment qui est l’objet de la propriété par étages est construite et fonctionnelle³⁸.

Le juge (art. 29, al. 4, CPC) statue en procédure sommaire au sens de l’art. 249 CPC. L’office du registre foncier n’a pas la qualité de partie dans la procédure.

Art. 712f^bis

L’art. 712f^bisAP-CC s’inscrit dans le contexte spécifique de l’extinction du droit de superficie pour cause de l’expiration de sa durée (max. 100 ans selon l’art. 779l, al. 1, CC ; cf. ci-dessus le chiffre 1.2.6). Cette disposition légale n’a pas lieu d’être appliquée si les copropriétaires sont unanimement d’accord sur la prolongation. Par ailleurs, le propriétaire du fonds doit y consentir.

L’al. 1 pose l’exigence de la prise d’une décision de l’assemblée des copropriétaires à la majorité de tous copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose en vue de la prolongation du droit de superficie (art. 779l, al. 2, CC). Elle devrait comporter en tout cas les éléments suivants : la nouvelle durée du droit de superficie acceptée ; l’autorisation, respectivement le mandat donné à l’administrateur pour faire exécuter la décision ; la désignation du notaire chargé d’instrumenter l’acte ; le consentement au dépôt de l’acte au registre foncier³⁹.

Les copropriétaires qui consentent à la prolongation du droit et le propriétaire du fonds concluent un contrat modificateur du droit de superficie en vue de prolonger sa durée