Erläuternder Bericht

die Nutzung im Rahmen eines obligatorischen Vertragsverhältnisses zu überlassen. Solche vertraglichen ausschliesslichen Nutzungsrechte sind nicht in den Artikeln 712a ff. ZGB zu regeln und können nach wie vor zediert werden.

Die Frage, ob ein ausschliessliches Nutzungsrecht die Befugnis zu baulichen Massnahmen an den fraglichen Räumen beinhaltet, ist nicht durch den Gesetzgeber zu regeln. Der Entscheid ist vielmehr durch die Parteien, welche das ausschliessliche Nutzungsrecht vereinbaren, in Begründungsakt, im Reglement oder per Beschluss zu treffen. Nur so kann eine flexible Ausgestaltung bis hin zu einer faktischen Gleichstellung zum Sonderrecht ermöglicht werden, womit den praktischen Bedürfnissen der einzelnen Stockwerkeigentumsgemeinschaften und dem Grundsatz der Vertragsfreiheit am ehesten entsprochen wird. Werden die baulichen Massnahmen nicht explizit geregelt, muss davon ausgegangen werden, dass die Gemeinschaft implizit die Regeln des Miteigentums als anwendbar erklärt und sich die Gestaltungsmöglichkeiten der Berechtigten auf ein Minimum beschränken. Die Kostentragung bei baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen, an denen ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht, soll ebenfalls durch die Parteien im Einzelfall geregelt werden. Geschieht dies nicht, gilt die gewöhnliche Kostentragungsregelung von Artikel 712h Absatz 3 ZGB.

Wie bereits de lege lata in Artikel 712g Absatz 4 ZGB geregelt, können gemäss Absatz 2 ausschliessliche Nutzungsrechte nur von der doppelten Mehrheit und mit Zustimmung der allfälligen Inhaberinnen und Inhaber der jeweiligen ausschliesslichen Nutzungsrechte eingeräumt, abgeändert, übertragen oder aufgehoben werden. Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann einstimmig im Begründungsakt, im Reglement oder per Beschluss eine andere erforderliche Mehrheit bestimmen. So kann bspw. eine Vereinfachung beim Abtausch zweier ähnlicher Nutzungsrechte, etwa an Parkplätzen vorgesehen werden. Ein Verzicht auf die Zustimmung der Inhaberinnen und Inhaber der Rechte bei deren Mutationen ist jedoch ausgeschlossen. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass Anpassungen des Begründungsakts nur einstimmig vorgenommen werden können. D.h. dass auch die ausschliesslichen Nutzungsrechte, welche im Begründungsakt eingeräumt wurden, nur einstimmig abgeändert werden können.

Art. 712c Abs. 1

Im deutschen Text wird der Ausdruck «jedem Dritten, der einen Anteil erwirbt» durch «Dritte, die einen Anteil erwerben» ersetzt.

Art. 712d

Im deutschen Text werden die Ausdrücke «des Eigentümers» und «des Inhabers» mit «der Eigentümerin oder des Eigentümers» und «der Inhaberin oder des Inhabers» ersetzt. Die Schreibweise des Begriffs «selbstständig» wurde der neuen Rechtschreibung angepasst.