Rapporto esplicativo

lavori e rendere conforme la proprietà per piani. Vi è incertezza giuridica per quanto riguarda le condizioni da soddisfare per decidere la ripresa dei lavori. In ogni caso la decisione deve essere presa democraticamente dalla comunione e rischia di essere rifiutata se non riunisce la necessaria maggioranza.

La ripresa dei lavori di costruzione può generare costi supplementari che alcuni comproprietari potrebbero non essere in grado di assumere, per cui potrebbero interessarsi alle vie per sciogliere la proprietà per piani previste all’articolo 712f CC. Nella prassi, tuttavia, l’articolo 712f capoverso 2 CC è difficilmente applicabile in quanto esige il consenso unanime dei comproprietari e dei titolari di diritti reali limitati³⁵.

L’articolo 69 capoverso 4 ORF, d’altronde, prevede la conversione della proprietà per piani in comproprietà ordinaria se in un modo o nell’altro si è constatato che i locali oggetto di un diritto esclusivo non sono né appartamenti né locali per il commercio o altro scopo costituenti un tutto e aventi un proprio accesso. La conversione forzata della proprietà per piani in comproprietà ordinaria costituisce una sanzione volta a indurre i comproprietari a conformarsi alla legge.

Senza questa possibilità di conversione forzata, il rischio che la proprietà per piani rimanga non conforme alla legge e al registro fondiario è maggiore. La legittimità di questa misura prevista a livello di ordinanza dall’articolo 69 capoverso 4 ORF è tuttavia rimessa in questione³⁶. L’articolo 712e^quinquiescapoverso 2 AP-CC vi rimedia introducendo la misura nel CC. La prassi ha dimostrato che è meglio attribuirne la competenza al giudice piuttosto che all’ufficio del registro fondiario³⁷. Quindi il giudice adotterà le misure necessarie. La conversione forzata costituisce una misura di ultimo ricorso (ultima ratio) perché rappresenta una violazione dei diritti soggettivi dei comproprietari, tanto più se una parte dell’edificio oggetto della proprietà per piani è stata portata a compimento ed è abitabile³⁸.

Il giudice (art. 29 cpv. 4 CPC) decide in procedura sommaria ai sensi dell’articolo 249 CPC. L’ufficio del registro fondiario non ha qualità di parte nella procedura.

Art. 712f^bis

L’articolo 712f^bisAP-CC s’inscrive nel contesto specifico dell’estinzione del diritto di superficie alla sua scadenza (secondo l’art. 779l cpv. 1 CC, la durata massima è di 100 anni; cfr. n. 1.2.6). La presente disposizione non va applicata se i comproprietari sono unanimemente d’accordo sulla proroga. D’altra parte, il proprietario del fondo deve consentirvi.

Per la proroga (art. 779l cpv. 2 CC), il capoverso 1 richiede una maggioranza di comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa.