Rapport explicatif

décidée et sa légalité incertaine. Or, comme il a déjà été rappelé ci-dessus, certains comportements compliquent voire mettent même parfois en péril la gestion efficace de la propriété par étages.

Cette disposition crée donc, à l’al. 1, la base légale pour donner à la communauté un instrument destiné à sanctionner un copropriétaire en suspendant son droit de vote dans deux cas.

Il s’agit, d’une part, du cas dans lequel un copropriétaire refuse de manière systématique d’approuver les décisions de la communauté. Cette disposition ne vise pas à faire taire les voix discordantes de copropriétaires opposés à certains travaux pour des raisons fondées, par exemple parce qu’ils ne sont pas en mesure de les financer. Il s’agit au contraire de priver du droit de vote les copropriétaires qui bloquent, par leur opposition systématique et sans motifs compréhensibles, dans l’intention de nuire, le fonctionnement de la propriété par étages.

Il s’agit, d’autre part, du cas dans lequel le copropriétaire viole de manière répétée ses obligations financières. La doctrine exclut pour l’heure que le non-paiement par le copropriétaire des contributions aux charges et frais communs puisse constituer, à lui seul, un motif suffisant d’exclusion de la communauté⁶⁴. Les décisions relatives aux contributions aux charges et frais communs, de même qu’au financement des travaux constituent une attribution de la communauté prise en assemblée. Lorsque le copropriétaire se soustrait au versement de ses contributions et que ces manquements atteignent des montants substantiels, la communauté peut manquer des liquidités indispensables à son fonctionnement. Il est alors justifié que la communauté puisse exclure le copropriétaire concerné de participer temporairement aux décisions. La communauté dispose certes de divers moyens pour obtenir leur paiement, mais ceuxci peuvent s’avérer longs à mettre en œuvre. Cette sanction devrait amener le copropriétaire récalcitrant à remplir ses obligations financières, tout en étant moins grave que la mise en œuvre de ces instruments.

Conformément à l’al. 2, la suspension du droit de vote est limitée à six mois au maximum. Elle ne peut être décidée qu’à trois reprises. Durant la suspension, le droit de vote ne peut être exercé ni par le copropriétaire sanctionné, ni par un représentant. Il ne peut être pris en compte ni dans le calcul, ni dans le résultat du vote. Afin d’éviter cependant que cet instrument soit utilisé par un certain nombre de copropriétaires pour prendre des décisions au détriment d’un ou de plusieurs copropriétaires minoritaires, la décision de priver un copropriétaire de son droit de vote doit être prise à l’unanimité. En effet, si le copropriétaire concerné trouve des alliés dans l’assemblée, on peut partir du principe que ses positions peuvent avoir un fondement. Comme dans le cas de la demande d’exclusion de la communauté de l’art. 649b, al. 2, CC, le copropriétaire concerné n’est cependant pas autorisé à prendre part au vote de cette décision. Dans tous les cas, la décision de le priver de son droit de vote peut être contestée en justice en vertu de l’art. 75 CC, applicable par le renvoi de l’art. 712m, al. 2, CC.