Rapporto esplicativo

privato temporaneamente del suo diritto di voto se disturba gravemente lo svolgimento della riunione o se si sottrae deliberatamente e colpevolmente a determinati suoi obblighi finanziari⁶³. Se non è espressamente prevista nel regolamento, tale sanzione è tuttavia adottata raramente e la sua legalità è incerta. Ma, come già rammentato dianzi, certi comportamenti complicano o a volte addirittura mettono in pericolo la gestione efficace della proprietà per piani.

La nuova disposizione al capoverso 1 crea dunque la base legale che, in due casi, fornisce alla comunione uno strumento per sanzionare un comproprietario sospendendo il suo diritto di voto.

Nel primo caso un comproprietario rifiuta sistematicamente di approvare le decisioni della comunione. Questa disposizione non mira a zittire le voci discordanti dei comproprietari che si oppongono a determinati lavori per ragioni fondate, ad esempio perché non sono in grado di finanziarli, quanto piuttosto a privare del diritto di voto i comproprietari che con la loro opposizione sistematica e senza motivi comprensibili, bloccano il funzionamento della proprietà per piani principalmente con l’intenzione di nuocere.

Nel secondo caso il comproprietario viola ripetutamente i suoi obblighi finanziari. Per il momento la dottrina esclude che il mancato pagamento dei contributi agli oneri e alle spese comuni possa costituire, di per sé, un motivo sufficiente a giustificare l’esclusione dalla comunione⁶⁴. Le decisioni relative ai contributi agli oneri e alle spese comuni così come al finanziamento dei lavori fanno parte dei compiti della comunione stabiliti dall’assemblea. Se un comproprietario si sottrae al versamento dei contributi per importi sostanziali, la comunione può trovarsi senza la liquidità necessaria per il suo funzionamento. In tal caso è giustificato che la comunione possa escludere temporaneamente tale comproprietario dal partecipare alle decisioni. La comunione dispone di diversi strumenti per ottenere il versamento dei contributi che però possono risultare di lunga attuazione. Pur essendo meno incisiva di tali strumenti, la nuova sanzione dovrebbe indurre il comproprietario recalcitrante ad adempiere i suoi obblighi finanziari.

Conformemente al capoverso 2, l’esclusione dal diritto di voto è limitata a sei mesi al massimo e può essere pronunciata non più di tre volte. Durante l’esclusione il diritto di voto non può essere esercitato né dal comproprietario stesso né da un suo rappresentante. Non può essere considerato né nel calcolo della maggioranza né nel risultato della votazione. Tuttavia, al fine di evitare che questo strumento sia impiegato da un determinato numero di comproprietari per prendere delle decisioni a detrimento di uno o più comproprietari minoritari, la decisione di esclusione dal diritto di voto deve essere presa all’unanimità. In effetti, se il comproprietario in questione riesce a trovare degli alleati in seno all’assemblea si può partire dal principio che le sue posizioni siano fondate. Come nel caso dell’esclusione dalla comunione di cui all’articolo 649b capoverso 2 CC, il comproprietario in questione non è tuttavia autorizzato a partecipare al voto relativo alla decisione di esclusione. Quest’ultima