Rapporto esplicativo

1.2.2 Presunzione secondo l’articolo 712b capoverso 3 CC

L’articolo 712b capoverso 3 CC dispone che le parti dell’edificio che non sono state dichiarate comuni sono presunte assoggettate al diritto esclusivo. Questa presunzione

– la cui applicazione è comunque prevista unicamente per parti dell’edificio prive di importanza per la comunione⁴– solleva questioni nella prassi ed è da lungo tempo criticata nella dottrina, in quanto contraddice il principio del diritto della proprietà per piani secondo cui gli interessi della comunione prevalgono su quelli individuali⁵.

Il presente avamprogetto introduce pertanto nell’articolo 712b capoverso 4 CC la presunzione legale secondo cui le parti dell’edificio non assoggettate al diritto esclusivo sono presunte comuni.

1.2.3 Diritti d’uso preclusivo su parti comuni

La possibilità di prevedere diritti d’uso speciali su determinate parti comuni e in tal modo ammorbidire la rigida distinzione tra parti dell’edificio assoggettate a un diritto esclusivo e parti comuni è molto richiesta nella prassi. La giurisprudenza riconosce infatti già oggi il costrutto dei diritti d’uso esclusivi. Ad eccezione dell’aspetto parziale della modifica di questi diritti, disciplinato agli articoli 712g capoverso 4 e 647 capoverso 1^bisCC, per quanto riguarda i diritti d’uso preclusivi sussiste tuttavia una lacuna normativa che il nuovo articolo 712b^bisAP-CC mira a colmare.

1.2.4 Rafforzamento del ruolo del piano di ripartizione

Attualmente, l’ordinanza sul registro fondiario⁶ prevede che la notificazione d’iscrizione debba obbligatoriamente essere corredata da un piano di ripartizione soltanto se una proprietà per piani deve essere iscritta prima della costruzione dell’edificio (art. 69 cpv. 1 ORF) o se l’atto costitutivo non indica con chiarezza e precisione la posizione, la delimitazione e la composizione delle unità di piano (art. 68 cpv. 2 ORF).

Il piano di ripartizione contribuisce significativamente delimitare in modo chiaro e preciso le diverse parti dell’edificio assoggettate al diritto esclusivo e le parti comuni. I requisiti del piano di ripartizione dovrebbero dunque essere disciplinati chiaramente nella legge⁷, e non soltanto nel contesto della costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio. Il piano di ripartizione è importante in particolare per ogni successivo compratore e, al fine di ridurre i conflitti, la legge deve dichiararlo obbligatorio ogni volta che sia costituita una proprietà per piani. Una ripartizione fissa delle unità di piano è altrettanto importante è anche una certa flessibilità dei comproprietari nella sistemazione dell’edificio. Attualmente la legge non prevede disposizioni sulla rettifica del piano di ripartizione in conseguenza di modifiche della delimitazione delle diverse parti dell’edificio. L’articolo 712e^bisAP-CC risponde a queste considerazioni. Inoltre, tenendo conto del contesto particolare della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio, l’articolo 712e^quaterAP-