Rapport explicatif

1.2.2 Présomption au sens de l’art. 712b, al. 3, CC

L’art. 712b, al. 3, CC dispose que les parties qui n’ont pas été déclarées communes sont présumées être l’objet du droit exclusif. Cette présomption, qui ne vaut que pour les parties du bâtiment non pertinentes pour la communauté⁴, soulève des questions dans la pratique et fait de longue date l’objet de critiques de la part de la doctrine étant donné qu’elle est contraire au principe de la primauté des intérêts de la communauté sur les intérêts individuels⁵.

À son art. 712b, al. 4, l’avant-projet instaure une nouvelle présomption légale, selon laquelle les parties qui n’ont pas été déclarées comme étant l’objet du droit exclusif sont présumées être communes.

1.2.3 Droit d’usage particulier sur certaines parties communes

La possibilité de prévoir un droit d’usage particulier sur certaines parties communes et, de la sorte, d’assouplir la distinction entre les parties déclarées comme étant l’objet du droit exclusif et les parties communes est très usitée en pratique et reconnue par la jurisprudence. À l’exception de l’aspect de la modification d’un droit d’usage particulier réglé aux art. 712g, al. 4, et 647, al. 1^bis, CC, la loi en vigueur est quant à elle muette à ce sujet. Le nouvel art. 712b^bisAP-CC comble cette lacune.

1.2.4 Renforcement du rôle du plan de répartition

Actuellement, l’ordonnance sur le registre foncier⁶ prévoit qu’un plan de répartition doit obligatoirement être joint à la réquisition d’inscription uniquement dans le contexte de la propriété par étages avant la construction du bâtiment (art. 69, al. 1, ORF) ou lorsque l’acte constitutif n’indique pas de manière claire et précise la description, la délimitation et la composition des étages (art. 68, al. 2, ORF).

Le plan de répartition contribue sensiblement à une indication claire et précise de la délimitation des différentes parties du bâtiment qui sont l’objet du droit exclusif ainsi que des parties communes. Le plan de répartition mérite donc d’être réglé dans la loi⁷, et ce non pas seulement dans le contexte de la constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment. Le plan de répartition est important en particulier pour tout nouvel acquéreur. Il doit être rendu obligatoire pour toute constitution d’une propriété par étages au niveau de la loi en vue de diminuer les conflits. Si une répartition fixe de l’espace est importante, une certaine flexibilité des copropriétaires dans l’aménagement du bâtiment l’est également. La loi ne contient actuellement rien au sujet de la rectification du plan de répartition en conséquence de modifications de la délimitation des différentes parties du bâtiment. L’art. 712e^bisAP-CC répond à ces considérations. En outre, au vu du contexte particulier de la propriété par étages avant la construction du bâtiment, une mesure de dernier recours est prévue à