Erläuternder Bericht

Praxisgemäss ist beim Erwerb eines Betriebsstätte-Grundstücks der Miterwerb von Personalwohnungen (nur, aber immerhin) zulässig, wenn die Wohnungen für den Betrieb des Unternehmens oder die Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit notwendig sind. Die Betriebsnotwendigkeit wird bejaht, wenn eine ständige oder fast ständige Anwesenheit des Personals in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist (z.B. technisches Personal), nicht aber für Personal, dessen Anwesenheit für den Betrieb praktisch wäre. Dieser Miterwerbstatbestand ist gesetzlich nicht ausdrücklich vorgesehen, sondern gründet auf der Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. Urteil 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 2, BGE 147 II 281 E. 4.3, Urteil 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.1 und zuletzt in Urteil 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023). Mit der Umsetzung der Motion Schmid Martin 22.4413 hätten die Kantone die Möglichkeit, den Erwerb von Personalwohnungen durch Personen im Ausland gegenüber der heute geltenden Praxis für ausländisch beherrschte Hotelbetriebsstätten wesentlich zu erleichtern.

Eine Person im Ausland, die ein Grundstück bewilligungsfrei erwerben darf, weil sie bei der Anmeldung im Grundbuch (Direkteintragung durch Grundbuchamt) oder im Gesuch vor der Bewilligungsbehörde (bei Verweisung durch Grundbuchamt) angibt, das Grundstück solle ständig einer Betriebsstätte dienen, ist dazu verpflichtet, das Grundstück ausschliesslich und dauernd zum angegebenen Nutzungszweck zu verwenden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann die Bewilligungsbehörde bei sogenannten Feststellungsverfügungen über die Nichtbewilligungspflicht entsprechende Auflagen erlassen, welche zur ständigen Nutzung als Betriebsstätte verpflichten. Das Bundesgericht hat in demselben Urteil auch geklärt, dass eine solche Auflage nicht einmal ausdrücklich erlassen werden muss, sondern bereits dem Grundgeschäft immanent ist. Nach dem Willen des Gesetzesgebers muss das Grundstück nämlich dauernd diejenige Funktion haben, die Grund dafür war, dass das Grundstück bewilligungsfrei erworben werden konnte. Trifft dies nicht zu, könnte das allgemeine Ziel des Gesetzes, nämlich die Verhinderung der Überfremdung schweizerischen Bodens (Art. 1 BewG) leicht umgangen werden, da es genügte, dass ein Grundstück während einer gewissen – auch nur kurzen – Zeit als ständige Betriebsstätte dient, um dann endgültig jeglicher zwingenden Vorschrift entzogen und gegebenenfalls als Ferienwohnung verkauft werden zu können (vgl. BGE 129 II 361 E. 4.6, 4.7 und 5.3).

1.1.2.2 Immobiliengesellschaften

Der Erwerb von nicht börsenkotierten Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ist nach geltendem Recht ausgeschlossen. Hingegen unterliegt der Erwerb von börsenkotierten Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften seit 2005 nicht mehr der Bewilligungspflicht. Im Rahmen der damaligen Revision erfolgte eine teilweise Angleichung an die Immobilienfonds, deren regelmässig gehandelte Anteile seit jeher durch Personen im Ausland erworben werden dürfen.

1.1.2.3 Immobilienfonds und Immobilien-SICAV

Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden (Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. KAG), oder an einem ähnlichen Vermögen (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG). Im Umkehrschluss dürfen Personen im