Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2025/58: Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland · 93 Seiten
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Ausland regelmässig auf dem Markt gehandelte Anteile an Immobilienfonds uneingeschränkt und bewilligungsfrei erwerben. Seit 2013 gilt analog dasselbe für gesellschaftlich organisierte Immobilienfonds, d.h. für die Immobilien-SICAV (Art. 36 ff. i.V.m. Art. 58 KAG) oder ähnliche Vermögen (Art. 4 Abs. 1 Bst. cbisBewG).
1.1.2.4 Hauptwohnungen
Angehörige eines Staates ausserhalb der EU oder der EFTA (sog. Drittstaatsangehörige), mit Aufenthaltsbewilligung B und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz dürfen bewilligungsfrei eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung erwerben (sog. Hauptwohnung für sich und die eigene Familie, Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG). Wird diese Wohnung nicht mehr als solche verwendet, besteht nach geltendem Recht – vorbehältlich von Gesetzesumgehungen – keine Verpflichtung, diese zu veräussern. Die Wohnung darf von diesem Zeitpunkt an grundsätzlich vermietet oder als Zweitwohnung genutzt werden. Erwerber dürfen an ihrem neuen Wohnsitz in der Schweiz in der Regel auch eine neue Hauptwohnung erwerben, ohne die erste zu veräussern. Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C sind generell von der Bewilligungspflicht ausgenommen (Art. 5 Abs. 1 Bst. abisBewG e contrario).
1.1.2.5 Ferienwohnungen
Zur Wahrung ihrer spezifischen Interessen ermächtigt der Bundesgesetzgeber die Kantone im BewG, mittels kantonaler Gesetze den Bewilligungsgrund für den Erwerb von Ferienwohnungen und/oder Wohneinheiten in Apparthotels einzuführen (Art. 3 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 BewG). Diesen Bewilligungsgrund kennen heute folgende 17 Kantone: Appenzell Ausserrhoden (nur für Ferienwohnungen), Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden (nur für Ferienwohnungen), Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohneinheiten in Apparthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Die Kantone bestimmen die Orte selbst, die des Erwerbs von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern (sog. «Fremdenverkehrsorte», Art. 9 Abs. 3 BewG).
Die weiteren Voraussetzungen für den Erwerb einer Ferienwohnung durch eine Person im Ausland sind auf Stufe BewG bzw. in der dazugehörigen Verordnung vom 1. Oktober 198427 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) geregelt. Dazu gehören insbesondere Flächenbeschränkungen (Art. 10 Abs. 2 und 3 BewV) und das Verbot des Doppeleigentums (Art. 12 Bst. d BewG). Jede Bewilligung muss ausserdem dem jeweiligen kantonalen Kontingent belastet werden können, d.h. der Kanton muss noch über genügend verfügbare Kontingentseinheiten verfügen (Art. 11 BewG, Art. 9 BewV und Anhang 1 zur BewV). Sind beide Vertragsparteien (veräussernde und erwerbende Person) Personen im Ausland, d.h. hat die Veräussererin oder der Veräusserer beim ursprünglichen Erwerb bereits eine Bewilligung für den Erwerb der Wohnung erhalten, wird der Erwerb nicht an das Kontingent angerechnet.