Erläuternder Bericht

bekannt sei, sich diese schätzungsweise aber auf bis zu CHF 5.32 Mrd. (davon CHF 2.42 Mrd. in Fonds mit Spezialisierung Wohnen und CHF 2.90 Mrd. in Fonds mit kommerzieller oder gemischter Nutzung) belaufen könnten. In der Schweiz gebe es per Ende September 2025 44 börsenkotierte Immobilienfonds, wovon 30 auf Wohnen fokussieren, 11 auf kommerzielle Flächen und 3 gemischt in Wohnen und Geschäft investieren. Investiert sei ein Volumen von CHF 78.75 Mrd. (Marktwert des Portfolios gemäss letztem Geschäftsbericht), nach Abzug des Fremdkapitals seien es CHF 59.48 Mrd. Gemäss eigenen Auswertungen – bei einigen Fonds seien Hochrechnungen nötig gewesen, weil keine genauen Zahlen bekannt seien – seien diese in 109'000 Wohnungen und rund 3.0 Mio. m² vermietbarer Geschäftsflächen investiert. an Immobilieninvestitionen im Ausland anlege. Gemäss RFA ist von der vorgeschlagenen Verschärfung kein Einfluss auf die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu erwarten, weil die Eigentümerin der Immobilien die jeweilige Fondsleitung sei und die von den Personen im Ausland gehaltenen Fondsanteile ähnlich wie Fremdkapital zu betrachten seien. Eine Immobilienfinanzierung durch Personen im Ausland sei aber mit dem BewG vereinbar, soweit dadurch keine eigentümerähnliche Stellung entstehe. Wenn man trotzdem einen Einfluss durch ausländische Anlegerinnen und Anleger vermuten wolle, sollten die Fonds stattdessen besser verpflichtet werden, das Management der Fondsleitungen und Asset-Manager sowie den Verwaltungsrat dieser Gesellschaften sowie der SICAV ausschliesslich durch Inländerinnen oder Inländer zu besetzen. Analog zu den börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften würden auch durch diese Massnahme die Wohnungsmärkte (Investoren- und Nutzermärkte) in keiner Art und Weise entlastet, sondern eher belastet, und wäre auch hier mit der Dekotierung der betroffenen Immobilienfonds und -SICAV zu rechnen. Dadurch ginge aber Markttransparenz verloren, was für die Wahrnehmung der Schweiz im Ausland potenziell abträglich sein und zu Gegenmassnahmen führen könne. Gemäss RFA wird infolge der Unterstellung der Fonds unter die Bewilligungspflicht zwar etwas mehr Bodenrente in der Schweiz verbleiben. Allerdings werde mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit dafür aber mehr Steuergeld in Form von Verzinsungen von Obligationen ins Ausland fliessen. Dies als Folge möglicher Reallokationen der inländischen und ausländischen Investorinnen und Investoren insbesondere zwischen Obligationen und Immobilienanlagen. Sofern sich die Schweiz weiterhin zum freien Kapitalverkehr bekennen wolle, sei auf diese Massnahme zu verzichten. Gerade die Revision des BewG im Jahre 1997 zeige, dass Kapital im Zeitverlauf nicht à priori immer verfügbar sei und andauernde Gesetzesverschärfungen und -lockerungen nicht zielführend seien und dem Ruf der Schweiz schaden würden. Falls jemals wieder Kapitalverkehrskontrollen erlassen werden müssten, wäre gemäss RFA nach dem Vorbild der im Jahre 1972 angewandten «Lex Celio» (im Sinne einer befristeten generellen Kapitalverkehrskontrolle und einem generellen Anlageverbot per Notrecht) zu verfahren.

− Hauptwohnungen durch Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige (Ziff. 2.1.4 oben): Laut groben Schätzungen würden jährlich ca. 1'050 Hauptwohnungen erworben. Es sei unklar, wie viele Erwerberinnen und Erwerber bei Wegzug noch von der Wiederveräusserungspflicht betroffen wären (weil sie noch keine Niederlassungsbewilligung C oder das Schweizer Bürgerrecht erworben haben) oder wie viele von ihnen mit einer Aufenthaltsbewilligung B bei einem Wegzug ihre Hauptwohnung behalten