1.3 Terrain

(art. 24, al. 6, let. c, LTVA)

Les explications ci-après concernent le terrain, qui peut être équipé ou non, mais n’est pas construit.

Lors de l’aliénation d’un bien immobilier, la part de la contre-prestation afférant à la valeur du sol n’entre pas dans la base de calcul de l’impôt (art. 24, al. 6, let. c, LTVA). La contre-prestation perçue pour la vente du sol n’est donc pas soumise à l’impôt. Il est néanmoins possible, dans le cadre de l’activité entrepreneuriale, de faire valoir l’impôt préalable versé lors de l’achat du terrain. Il en va de même de l’impôt préalable sur les coûts relatifs à l’équipement du terrain (équipement brut et / ou de raccordement, travaux de sondage, coûts de parcellisation, frais d’abornement, etc.). Si, dès l’acquisition du terrain ou ultérieurement au moment de son équipement, il est clair qu’il sera utilisé, en partie ou dans sa totalité, pour des constructions destinées à la vente ou à la location exclue du champ de l’impôt (non imposable par option) ou l’habitation (en cas de titulaires d’une entreprise individuelle), les impôts préalables supportés depuis le début des travaux ne peuvent pas être déduits ou seulement proportionnellement.

Si une commune laisse le soin d’effectuer les travaux d’équipement de base d’un terrain à bâtir au propriétaire et que celui-ci charge un tiers de l’exécution de ces travaux, le propriétaire pourra, dans le cadre de son activité entrepreneuriale donnant droit à la déduction de l’impôt préalable, faire valoir la TVA grevant les prestations de l’entreprise tierce à titre d’impôt préalable. Cela est également valable si, après la fin des travaux, la propriété des équipements (c.-à-d. les routes, les canalisations) est transférée gratuitement à la commune (→ Info TVA concernant le secteur Collectivités publiques).

Lors de la vente d’un terrain équipé ou non équipé, il est possible d’indiquer séparément dans le contrat de vente les frais relatifs à l’équipement du terrain et les frais liés à l’achat initial de ce terrain, et de les soumettre à l’impôt au taux normal. Le solde du produit de la vente n’est pas soumis à l’impôt. L’impôt préalable lié à l’achat et à l’équipement du terrain est, dans ce cas, déduit à juste titre. Si cette distinction n’est pas faite, la vente du terrain (totalité du produit de la vente) ne doit pas être imposée. Comme les biens et prestations de services grevés de l’impôt préalable sont réputés non utilisés, tous les impôts préalables déduits en relation avec le terrain vendu doivent être intégralement corrigés sans amortissement (v. art. 69, al. 1, OTVA) et sans intérêt moratoire (prestation à soi-même au sens de l’art. 31 LTVA). Cette correction s’explique par le fait que le terrain quitte le domaine entrepreneurial. La vente d’un terrain n’est pas une prestation exclue du champ de l’impôt selon l’art. 21, al. 2, LTVA.

Lors de l’achat ou de la vente d’un terrain, le vendeur (resp. l’acheteur) assujetti peut déduire l’impôt préalable versé sur les frais directement liés à l’achat ou à la vente (annonces, honoraires d’intermédiaire, rédaction des contrats de vente, frais d’amortissement, etc.) dans le cadre de son activité entrepreneuriale.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur du sol doit être mentionnée sous chiffres 200 et 280 du décompte TVA.

Des explications relatives au traitement fiscal de la vente de terrains construits figurent aux ch. 5.1 à 5.4.

Exemple
L’entreprise générale assujettie Müller Engineering SA achète en 2022 au particulier Jean Modèle, domicilié à Köniz, un terrain constructible non équipé pour la somme de 3 millions de francs. Müller Engineering SA supporte des frais supplémentaires (par ex. des honoraires d’avocat) en lien direct avec l’achat de ce terrain constructible pour la somme de 10 770 francs (TVA de 7,7 % incl.). L’équipement brut (pose de conduites d’alimentation et d’évacuation, voies d’accès), d’un montant de 250 000 francs, est réalisé par la commune de Köniz. Lors des travaux, Müller Engineering SA doit prendre en charge les dépenses grevées de l’impôt préalable relatives à l’arpentage, la parcellisation, etc., qui se montent à plus de 32 310 francs (TVA de 7,7 % incl.). L’entreprise Müller Engineering SA revend en 2024 la moitié du terrain constructible (prestation globale, y c. équipement brut, arpentage et parcellisation, etc.) au prix de 1,8 million de francs à la société Baumann Immeubles SA. Müller Engineering SA supporte, en relation directe avec cette vente, des frais d’un montant de 16 215 francs (TVA de 8,1 % incl.). L’autre moitié du terrain (y c. l’équipement brut, l’arpentage, la parcellisation, etc.) est affectée à l’édification d’un immeuble commercial (en vue de sa location ultérieure avec option).

Appréciation fiscale

• Le particulier Jean Modèle n’est pas tenu de déclarer la vente pour 3 millions de francs du terrain constructible à Müller Engineering SA.

• Les montants d’impôt préalable (770 francs) sur les dépenses en frais d’avocat directement liés à l’achat du terrain constructible peuvent être déduits à ce titre dans le cadre de l’activité entrepreneuriale de Müller Engineering SA donnant droit à la déduction de l’impôt préalable.

• Les prestations d’équipement fournies par la commune de Köniz pour la somme de 250 000 francs sont réputées activités relevant de la puissance publique. Par conséquent, la commune de Köniz les facture hors TVA.

• Dans le cadre de son activité entrepreneuriale, la société Müller Engineering SA peut, dans un premier temps, déduire l’impôt préalable (2310 francs) grevant les dépenses supplémentaires de 32 310 francs pour l’arpentage, la parcellisation, etc.

• Lors de la revente pour 1,8 million de francs de la moitié du terrain constructible à la société Baumann Immeubles SA, Müller Engineering SA peut, dans le contrat de vente, mentionner séparément les frais qu’elle a consentis elle-même (30 000 francs au total, TVA excl.) pour l’équipement (soit, dans ce cas 15 000 francs plus 1215 francs de TVA à 8,1 %) et les déclarer à l’AFC. La déduction de l’impôt préalable opérée sur la moitié des dépenses grevées de l’impôt est donc justifiée. Si Müller Engineering SA décide d’appliquer l’autre méthode mentionnée sous ce chiffre (c.-à-d. pas de mention séparée dans le contrat de vente), elle devra alors corriger la déduction de l’impôt préalable opérée en 2022 à hauteur de 1155 francs (TVA de 7,7 % sur 15 000 francs).

• Les montants d’impôt préalable de 1215 francs sur les frais directement liés à la vente (annonces, honoraires d’intermédiaire, etc.) peuvent être déduits dans le cadre de l’activité entrepreneuriale.

• Le prix de vente de 1,8 million de francs pour la moitié du terrain constructible doit être déclaré sous le chiffre 200 du décompte TVA. Quant à la valeur du terrain de 1 783 785 francs, elle sera mentionnée sous le chiffre 280 et le montant (brut) de 16 215 francs (c.-à-d. TVA de 8,1 % incl.) se rapportant à la refacturation des coûts d’équipement, sera lui déclaré sous le chiffre 303.

• Müller Engineering SA utilise l’autre moitié du terrain constructible pour son activité entrepreneuriale (édification d’un immeuble commercial en vue de la location avec option). Aucune correction de l’impôt préalable n’a lieu dans ce contexte.

Modification d’une pratique actuelle suite à un arrêt d’un tribunal concernant la pratique actuelle de l’AFC (date de publication : 29.09.2025 ; concernant l’applicabilité temporelle, → Info TVA Pratiques de l’AFC: applicabilité temporelle).