Avamprogetto e rapporto

⁴ I conduttori e gli affittuari possono contestare la fissazione della pigione o

dell’affitto valendosi dei medesimi rimedi di diritto riconosciuti ai titolari dei diritti reali.

La seconda parte della nuova regolamentazione è una norma d’attuazione. Dal punto di vista della sistematica, il miglior modo di inserirla nella LEspr consiste nel creare un nuovo articolo 89ter. L’articolo 89, provvisto di un nuovo marginale (a. Fondi, diritti reali limitati e deprezzamento), è costituito dal suo ex capoverso 1. L’ex capoverso 2, che disciplina l’indennità assegnata per le pretese dirette di conduttori e affittuari, va a costituire, sotto il nuovo marginale b. Altri pregiudizi, il nuovo articolo 89bis. Il nuovo articolo 89ter è inserito sotto il nuovo marginale c. Diritti di conduttori e affittuari fondati sui rapporti di vicinato.

Il primo capoverso del nuovo articolo 89ter puntualizza che l’indennità deve essere pagata ai titolari dei diritti reali, vale a dire, in genere, non ai conduttori e agli affittuari bensì ai proprietari dei fondi. La regolamentazione prevista dal secondo capoverso è intesa a consentire alla commissione di stima di verificare senza eccessivo dispendio che i disposti dell’articolo 24a LEspr vengano realmente messi in pratica. Affinché la riduzione adeguata possa effettivamente essere imposta nell’ambito della procedura di espropriazione, il terzo paragrafo permette alla commissione di stima di stabilirne l’ammontare quando ritenesse, sulla base della documentazione prodotta, che la riduzione concessa sia inadeguata. L’attribuzione di una siffatta competenza decisionale alla commissione di stima a livello di attuazione non costituisce una novità (cfr. art. 88 cpv. 3 LEspr). Tuttavia, la commissione di stima potrà intervenire con una decisione soltanto se constaterà una «notevole sproporzione». Prima che la commissione di stima decida, i conduttori e gli affittuari interessati dovranno essere sentiti e logicamente potranno anche contestare la riduzione decisa dalla commissione.

La questione che si pone è quella di sapere se la commissione di stima debba verificare soltanto le riduzioni di pigione o di affitto concesse o negate dai locatori oppure se possa riesaminare anche riduzioni che sono già state oggetto di una decisione di un’autorità. Entrambe le soluzioni presentano dei vantaggi. La successiva modifica, da parte di una commissione di stima, di pigioni o affitti fissati da un tribunale civile e già cresciuti in giudicato può far sorgere problemi, ma la rettifica di riduzioni inadeguate del canone da parte della commissione di stima risponde a imperativi di uguaglianza e giustizia. Se autorità diverse giudicano in modo diverso le pretese di conduttori, affittuari e proprietari (esempio: un conduttore ha ottenuto in tribunale una riduzione del 30%, un secondo conduttore non ne ha ottenuta alcuna e la commissione di stima concede al proprietario un’indennità del 10%), e anche in avvenire è esclusa qualsiasi rettifica, il risultato può essere scioccante. Inoltre, probabilmente nella procedura di espropriazione l’entità del pregiudizio può essere stabilita in modo più completo, tenendo conto di tutti i fattori.