Rapporto sui risultati

Riferimento/dossier n: COO.2180.104.7.32928 / 462/2012/00151

campo dei negozi concernenti i fondi è la conseguenza di una posizione estrema della dottrina (Uni BE).

Giurisdizione volontaria

In questo caso non si tratta di libertà di contrarre ma di un atto di volontaria giurisdizione. In quest’ambito, le parti hanno scarso diritto di scegliere sia il pubblico ufficiale che il giudice (VD, VS). Di conseguenza si deve prevedere una soluzione conforme all’articolo 29 capoverso 4 CPC, in base al quale per i negozi della giurisdizione volontaria relativi a diritti su fondi è obbligatoriamente competente il tribunale – e di conseguenza anche il pubblico ufficiale – del luogo nel cui registro fondiario il fondo è o dovrebbe essere iscritto (VS; Uni BE).

Differenze tra Cantoni per quanto riguarda le transazioni immobiliari e il registro fondiario

Nonostante la regolamentazione federale del diritto del registro fondiario, nella prassi si riscontrano molte differenze tra Cantone e Cantone, il che vanifica il presupposto più importante per un riconoscimento reciproco degli atti (BS, JU, NE; SSURF). Ad esempio, nella costituzione di un diritto di pegno, in mancanza di prescrizioni a livello federale, si dovrà verificare a seconda del Cantone se il creditore debba partecipare o meno alla celebrazione dell’atto. Inoltre, è diversa da Cantone a Cantone la prassi relativa alla pattuizione del diritto di subentrare. Alcuni Cantoni vi rinunciano del tutto e i loro registri fondiari in forma elettronica non prevedono alcuna iscrizione in tal senso (BS; SSURF). Dato che nei negozi giuridici inerenti diritti immobiliari è imprescindibile disporre di buone conoscenze delle peculiarità locali riguardanti il registro fondiario e la contrattistica immobiliare, la celebrazione degli atti pubblici nelle transazioni immobiliari deve essere curata obbligatoriamente da un notaio pratico del luogo (PPD).

Nella contrattistica immobiliare sono rilevanti, oltre alle disposizioni di diritto privato, anche norme di diritto pubblico cantonale, segnatamente quelle concernenti il diritto delle costruzioni e il diritto tributario, nonché la pianificazione del territorio. Una conoscenza insufficiente del diritto cantonale da parte dei notai esterni al Cantone comporterebbe una minor qualità dell’atto pubblico (FR, GE, JU, NW, SH, SO; Uni BE, Uni GE). Solo i pubblici ufficiali rogatori cantonali conoscono a fondo il diritto delle costruzioni e i diritti reali cantonali e di consegenza le particolarità locali (UDC). Nessun pubblico ufficiale è in grado di padroneggiare tutti e 26 gli ordinamenti giuridici cantonali (GE; Unil); l’inadeguatezza delle istanze presentate da notai fuori Cantone determina incertezza giuridica a causa dei maggiori costi e dei rigetti cui vanno incontro (GE). Anche l’ufficiale del registro fondiario ha difficoltà a valutare la correttezza di una norma emanata in un altro Cantone (TI).

Per le transazioni immobiliari è indispensabile un’eccellente conoscenza delle autorità competenti, cosa non garantita nel caso di pubblici ufficiali rogatori fuori Cantone (JU).

Di norma, considerati i diversi ordinamenti giuridici cantonali, si devono interpellare due notai, con conseguenti maggiori costi per le parti all’atto: il pubblico ufficiale rogatore del Cantone in cui si celebra l’atto e il notaio del luogo ove si trova l’oggetto (CNN).

Consulenza e informazioni giuridiche

La circolazione assolutamente libera degli atti pubblici porta a distorsioni della concorrenza e a sovvenzionamenti trasversali tra notai privati e pubblici. Questo perché il notariato latino non si limita a celebrare l’atto pubblico, ma fornisce anche un ampio servizio di consulenza – servizio che non potrebbe più essere prestato, o quasi, data la pressione finanziaria esercitata dai notai pubblici; la semplice celebrazione di un atto pubblico può infatti essere offerta a un prezzo decisamente più vantaggioso se prescinde da eventuali consulenze. E anche l’obbligo di fornire informazioni giuridiche (art. 55e AP tit. fin. CC) non cambia questa realtà. C’è il rischio che con la libera circolazione degli atti pubblici il notariato latino passi decisamente in secondo piano (BE). Dato che l’obbligo di fornire informazioni giuridiche secondo l’articolo 55e AP tit. fin. CC non comprende consulenze notarili, ma non presuppone un livello formativo elevato e in particolare nessuna formazione accademica, i requisiti professionali richiesti in Svizzera ai pubblici ufficiali rogatori si abbasserebbero al livello dei