Rapporto sui risultati

Riferimento/dossier n: COO.2180.104.7.32928 / 462/2012/00151

Nel caso delle transazioni immobiliari, di norma più costose, c’è da temere che i profani sarebbero indotti a far celebrare i relativi atti pubblici fuori Cantone, presso notai che praticano tariffe più basse. Questo, in ultima analisi, metterebbe a rischio il sistema delle tariffe sociali praticato in molti Cantoni, ad esempio in quello di Basilea-Città. Infatti queste tariffe sono strutturate, nell’interesse del pubblico meno abbiente, in modo tale che le certificazioni e in genere gli atti pubblici di esiguo valore non possono essere messi in conto a tariffa piena, ma la perdita può essere compensata nel tempo, o deve esserlo per raggiungere un equilibrio, con le tariffe notarili più remunerative applicate per atti pubblici relativi a transazioni di valore più alto. I falsi incentivi forniti da una libera circolazione intercantonale degli atti pubblici troppo precoce farebbero sì che ai Cantoni con prestazioni di maggiore qualità e che praticano tariffe sociali rimarrebbero solo o soprattutto gli atti pubblici meno costosi, mentre molti negozi di maggior valore concernenti i fondi e a carattere compensativo passerebbero ad altri Cantoni con standard qualitativi e tariffe inferiori. Di conseguenza, con il tempo il sistema delle tariffe sociali diverrebbe insostenibile e la libera circolazione andrebbe quindi anche a discapito dei consumatori (NPBS).

Transazioni immobiliari intercantonali

Il principio della lex rei sitae non rende più complicate le transazioni immobiliari intercantonali. Anche quando, ad esempio, dei fondi richiedono – evento decisamente singolare – la celebrazione contestuale di atti pubblici in Cantoni diversi, tali atti pubblici possono senza problemi, a determinate condizioni, essere celebrati e iscritti nei registri fondiari da più pubblici ufficiali rogatori. Questo non comporta alcun rischio di elusione del diritto federale e non produce alcun conflitto di competenze negativo (SZ). Le transazioni immobiliari intercantonali non vengono ostacolate né eluse, in quanto di regola esistono accordi con i Cantoni confinanti per il caso – raro – di contratti riguardanti fondi situati in più Cantoni (TG).

Le transazioni immobiliari intercantonali in ambito «privato» sono di portata modesta e di solito riguardano fondi adiacenti. Se necessario, spetterà ai Cantoni interessati adottare una normativa in merito (WNV).

Centralizzazione del notariato e standardizzazione delle procedure

Lo spostamento delle celebrazioni di atti pubblici nei grandi centri potrebbe andare a discapito del notariato locale. Inoltre, le banche potrebbero sollecitare i loro clienti ad affidare tutte le operazioni ipotecarie al medesimo studio notarile (FR, JU), magari in un luogo distante, in una lingua sconosciuta e senza disporre di informazioni accurate sulle peculiarità locali (VD).

È rischioso abbandonare un sistema che indirettamente tutela i «petites études notariales de campagne» (piccoli studi notarili di campagna), tanto più che la clientela è soddisfatta del cosiddetto service de proximité (servizio di prossimità) (CNN).

Esiste il fondato dubbio che gli atti pubblici celebrati in sede locale possano essere vittime di procedure standardizzate (GR, VD), che andrebbero soprattutto a vantaggio delle grosse ditte immobiliari (VD). Si può presupporre che le parti contrattuali professionali si avvarrebbero di clausole preformulate sulla scelta del pubblico ufficiale, che l’acquirente non potrebbe che accettare (Unil).

Lingue nazionali

Il numero sempre maggiore di atti pubblici redatti in tutte le lingue nazionali, conseguenza della libera circolazione, comprometterebbe la chiarezza delle richieste di iscrizione e ne complicherebbe la verifica da parte degli uffici del registro fondiario (FR, NE). Non si potrebbe più imporre l’uso della lingua italiana per gli atti pubblici (TI).