Rapporto sui risultati

Rapporto del 2 dicembre 2013 sui risultati della consultazione relativa alle modifiche dell’OLAL

L’obbligo di riportare troppi particolari nel modulo ufficiale potrebbe aumentare il rischio di nullità, promuovendo una giurisprudenza troppo complessa.

Ai moduli ufficiali, approvati dal Cantone, occorrerebbe aggiungere la rubrica «Contributi d’incentivazione pubblici».

4.2.12 Cantone di Zugo

Gli oneri supplementari che la modifica dell’OLAL comporta per i locatori risultano contenuti e sono più che giustificati dal guadagno in termini di trasparenza.

4.2.13 Cantone di Zurigo

Il Cantone di Zurigo chiede che si rinunci a definire altri contenuti obbligatori nel modulo per la notificazione. Affinché i locatari possono capire e verificare se il contributo d’incentivazione sia stato dedotto dalle prestazioni suppletive, l’importo di queste ultime e il contributo d’incentivazione devono essere menzionati nella motivazione. In tal caso, il contributo d’incentivazione andrebbe considerato parte della motivazione, per cui non sarebbe più necessario adeguare i contenuti obbligatori del modulo.

Dato che, in caso di un aumento di pigione, le prestazioni suppletive non devono essere indicate in cifre, a meno che il locatario non lo richieda (cfr. art. 20 cpv. 1 OLAL), non avrebbe senso dichiarare il contributo d’incentivazione nel modulo.

Non è neppure ragionevole dichiarare esplicitamente l’importo dei contributi d’incentivazione pubblici in un’apposita rubrica obbligatoria del modulo (come voluto dal nuovo art. 19 cpv. 1 OLAL), poiché tale importo costituisce in effetti una parte della motivazione, ad esempio in qualità di un determinato ammontare o di una percentuale di aumento (art. 18 OLAL). L’articolo 19 capoverso 1, infatti, non sancisce che questo ammontare o questa percentuale sia riportata nel modulo come contenuto obbligatorio. Sarebbe più logico inserirla alla voce «Spiegazione chiara dei motive dell’aumento».

La modifica proposta non comporterebbe la necessità di adeguare soltanto i moduli ufficiali (modulo ufficiale per la notificazione di aumenti di pigione e/o altre modifiche unilaterali e modulo per la notificazione della pigione iniziale conformemente all’art. 270 cpv. 2 CO). Con tutta probabilità, infatti, i locatori che hanno elaborato e fatto approvare un modulo personale ne inoltreranno uno nuovo per approvazione. È poco probabile che i vecchi moduli potranno ancora essere usati, soprattutto perché non corrisponderanno più ai nuovi requisiti legali (art. 19 cpv. 1 lett. a numero 5 OLAL).

Ulteriori osservazioni: secondo l’articolo 9 capoverso 2 e l’articolo 19 capoverso 4 OLAL, i Cantoni devono provvedere affinché nei Comuni vi siano moduli in numero sufficiente. Queste disposizioni non sarebbero più attuali e andrebbero sostituite dalla formulazione «dass Formulare zur Verfügung stehen».

4.2.14 Cooperative d’abitazione Svizzera (WBG Schweiz)

L’obbligo di usare il modulo viene ritenuto superfluo, in quanto il locatario può raccogliere le relative informazioni in virtù del suo diritto di essere informato.

4.2.15 Hausverein Schweiz (Hausverein)

Hausverein condivide la modifica proposta per motivi di trasparenza.

4.2.16 Fédération des Entreprises Romandes (FER)

Secondo la FER non è necessario modificare questa disposizione. Non sarebbe logico, così la federazione, dichiarare i contributi d’incentivazione in un modulo ufficiale, a meno che non si riporti anche l’intero calcolo. L’adeguamento, inoltre, rischierebbe di sfociare in un formalismo eccessivo. La modifica comporterebbe inoltre maggiori oneri amministrativi, generando costi inutili.