Rapporto sui risultati

Rapporto del 2 dicembre 2013 sui risultati della consultazione relativa alle modifiche dell’OLAL

4.2.17 Fédération Romande Immobilière (FRI)

Nel modulo per la notificazione non figura, per gli aumenti di pigione determinati da lavori di valorizzazione, l’intero calcolo conformemente al metodo «frachebound». Il calcolo è riportato su un foglio allegato, che viene consegnato o spedito al locatario.

La FRI stenta a capire la necessità di riportare sul modulo ufficiale – isolatamente e senza alcuna spiegazione in merito – i contributi d’incentivazione, quando nel calcolo concreto e dettagliato per l’aumento di pigione determinato da prestazioni suppletive figurano e sono considerati i contributi d’incentivazione ottenuti dal locatore. Non da ultimo perché l’eventuale dimenticanza di riportare nel modulo la cifra corrispondente avrebbe per effetto l’immediata nullità dell’aumento delle pigione.

La FRI respinge categoricamente l’aggiunta del numero 5 all’articolo 19 capoverso 1 OLAL.

In un’argomentazione presentata in un secondo momento, la FRI rimanda a diversi esperti consultati. In determinati casi l’importo finale del contributo d’incentivazione che il proprietario di un immobile ottiene nell’ambito di un investimento di valorizzazione è noto soltanto alla fine. Non sarebbe molto ragionevole, pertanto, disporre che in un modulo ufficiale venga inserito un importo provvisorio.

4.2.18 Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI)

L’USPI ricorda che l’intero calcolo secondo il metodo «fracheboud» non è riportato nel modulo per la notificazione degli aumenti di pigione determinati da lavori di valorizzazione. Il calcolo è riportato su un foglio allegato, che viene consegnato o spedito al locatario su sua richiesta.

È più che naturale, secondo l’USPI, che il proprietario di un immobile possa dedurre l’importo dei contributi d’incentivazione al momento di calcolare l’aumento di pigione determinato da lavori di valorizzazione. Il foglio di calcolo per l’aumento di pigione determinato da lavori di valorizzazione mostra in modo preciso e completo, previa deduzione dei contributi d’incentivazione ottenuti, come si è arrivati al nuovo importo. L’USPI non vede perché l’importo dei contributi d’incentivazione debba figurare nel modulo per la notificazione, isolatamente e senza alcuna spiegazione in merito. Questo fatto è tanto più incomprensibile se si considera che l’eventuale dimenticanza di riportare l’entità dei contributi d’incentivazione ha per effetto la nullità dell’aumento in questione. Questa conclusione è decisamente sproporzionata.

L’USPI chiede di rinunciare alla modifica, poiché illogica.

4.2.19 Chambre genevoise immobilière (CGI)

La CGI fa notare che, per motivi di spazio, sul modulo ufficiale non figura quasi mai il calcolo per l’aumento di pigione. Sulla base dell’articolo 19 capoverso 1bis OLAL, nel modulo ufficiale il locatore potrebbe rimandare espressamente alla motivazione, acclusa al modulo.

Potrebbe indurre in errore, secondo la CGI, il fatto che nel modulo sia indicato l’importo dei contributi d’incentivazione, ma non i relativi calcoli. Un aumento di pigione potrebbe essere dichiarato nullo/impugnabile («nullités») per il solo fatto che manca l’indicazione dell’importo dei contributi d’incentivazione. La CGI chiede pertanto che si rinunci a modificare l’articolo 19 capoverso 1 lettera a numero 5 OLAL.

4.2.20 Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz)

HEV Schweiz è contraria a un inasprimento dell’obbligo di usare il modulo ufficiale attraverso la definizione di ulteriori indicazioni obbligatorie. Questo inasprimento sarebbe contrario agli attuali principi sull’uso dei moduli e rappresenterebbe per molti locatori non professionisti un grande trabocchetto formalistico con elevati rischi di perdita. Una piccola imperfezione può tradursi nella nullità dell’aumento di pigione. A questo rischio non corrisponde un vantaggio per i locatari.

Riportando il contributo d’incentivazione nel modulo ufficiale, ma non il computo dell’aumento di pigione, si creerebbe più confusione che chiarezza. La cosa più importante è che il calcolo venga effettuato correttamente. Per il locatario non è di grande vantaggio conoscere l’importo esatto dei contributi d’incentivazione.