Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

3 Ipoteche per immobili d’abitazione da reddito

3.1 Punti essenziali del progetto

3.1.1 Situazione iniziale

Dalla fine del 2008 il livello dei tassi d’interesse in Svizzera è eccezionalmente basso. Fasi caratterizzate da questo fenomeno favoriscono gli squilibri sul mercato ipotecario e immobiliare. Una correzione di tali squilibri avviene spesso rapidamente e può avere gravi ripercussioni. In Svizzera, gli indizi di un’evoluzione in questa direzione erano stati riscontrati già nel 2010. In seguito sono quindi state introdotte diverse misure (di disciplina e autodisciplina)¹⁵, che hanno avuto un effetto attenuante principalmente nel settore degli immobili d’abitazione ad uso personale. Per contro i rischi nel settore degli immobili d’abitazione da reddito (immobili perlopiù non utilizzati dal mutuatario stesso) si sono accentuati. Un’analisi dettagliata al riguardo si trova nell’allegato 1.

In mancanza di valide alternative d’investimento, una situazione congiunturale caratterizzata da tassi d’interessi bassi ha spinto diversi investitori a rivolgersi verso il mercato immobiliare. Questa tendenza si è tradotta negli ultimi dieci anni in un forte aumento dei prezzi (+65 %) in questo settore, come pure in un incremento dell’attività edile. Tuttavia, si rilevano sempre più i segni di un’offerta eccedentaria. Al 1° giugno 2018, la quota di abitazioni vacanti si attestava, con l’1,6 per cento, intorno ai valori osservati l’ultima volta alla fine degli anni Novanta (cfr. allegato 1, figura 5). Allo stesso tempo si registra una diminuzione delle pigioni e un calo dei rendimenti. Negli ultimi anni il rischio di una correzione dei prezzi nel segmento degli immobili d’abitazione da reddito è pertanto aumentato considerevolmente. Dato che in Svizzera il 30 per cento delle ipoteche (portafoglio e nuove operazioni) viene acceso per finanziare questo tipo di immobili, le banche svizzere sono fortemente esposte alle ripercussioni delle correzioni dei prezzi.

Tuttavia, le banche svizzere non sono esposte solo alle correzioni dei prezzi, ma anche all’aumento degli interessi. I dati della BNS indicano¹⁶ che sono aumentati nettamente anche i rischi di sostenibilità inerenti al finanziamento ipotecario di immobili d’abitazione da reddito. Considerando un interesse teorico del 5 per cento e costi di manutenzione e di ammortamento, dell’1 per cento ciascuno, per oltre la metà delle nuove ipoteche concesse nel 2017 per finanziare immobili d’abitazione da reddito i costi teorici supererebbero i redditi locativi netti di questi oggetti.¹⁷ Per quasi tutte le banche la quota di queste ipoteche supera il 40 per cento, e per alcuni istituti raggiunge una percentuale nettamente superiore (cfr. allegato 1, figura 9). Nel contempo per gran parte dei crediti il tasso d’interesse è vincolato a breve o brevissimo termine, per cui in caso di rialzo dei tassi d’interesse i costi del debitore ipotecario aumenterebbero rapidamente, mentre i redditi locativi netti non potrebbero essere aumentati altrettanto rapidamente. Anche la quota dei nuovi crediti ipotecari con un tasso d’anticipo («loan-to-value», LTV) da alto a molto alto si attesta costantemente a un livello elevato. Una riduzione dei prezzi sul mercato immobiliare implicherebbe inoltre un aumento di questo tasso d’anticipo a causa del calo dei valori degli immobili. Le banche potrebbero cercare di richiedere maggiori