Erläuternder Bericht

Änderung der Eigenmittelverordnung (Besonders liquide und gut kapitalisierte Institute,

Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften, TBTF – Parent-Banken)

3 Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften

3.1 Grundzüge der Vorlage

3.1.1 Ausgangslage

Seit Ende 2008 befindet sich die Schweiz in einer Phase ausserordentlich tiefer Zinssätze. Solche Phasen begünstigen die Entwicklung von Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt. Eine Korrektur solcher Ungleichgewichte erfolgt oft rasch, was zu gravierenden Auswirkungen führen kann. Indizien einer Entwicklung in diese Richtung wurden in der Schweiz bereits 2010 erkannt und daraufhin verschiedene Massnahmen (Regulierung und Selbstregulierung)¹⁵ eingeleitet, die hauptsächlich im Bereich der selbstgenutzten Wohnliegenschaften eine dämpfende Wirkung entfaltet haben. Die Risiken im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften (Wohnliegenschaften, die nicht mehrheitlich durch den Kreditnehmer selbst genutzt werden) haben sich hingegen akzentuiert. Eine ausführliche Analyse findet sich im Anhang 1.

Mangels Anlagealternativen haben sich diverse Investoren im Tiefzinsumfeld dem Immobilienmarkt zugewandt. Dadurch sind die Preise in diesem Segment in den letzten zehn Jahren stark gestiegen (plus 65 Prozent) und die Bautätigkeit hat sich erhöht. Zunehmend sind jedoch Zeichen eines Überangebots auszumachen. So lag die schweizweite Leerstandsquote am 1. Juni 2018 mit 1,6 Prozent bei Werten, die zuletzt Ende der 1990er-Jahre beobachtet wurden (vgl. Anhang 1, Abbildung 5). Gleichzeitig werden sinkende Mieten und tiefere Renditen verzeichnet. Daher ist in den letzten Jahren das Preiskorrekturrisiko im Segment der Wohnrenditeliegenschaften stark gestiegen. Da 30 Prozent der Hypotheken in der Schweiz (Bestand und Neugeschäft) der Finanzierung solcher Liegenschaften dient, sind die Schweizer Banken gegenüber den Folgen von Preiskorrekturen exponiert.

Schweizer Banken sind aber nicht nur gegenüber Preiskorrekturen, sondern auch gegenüber Zinserhöhungen stark exponiert. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zeigen,¹⁶ dass auch die Tragbarkeitsrisiken bei der Hypothekarfinanzierung von Wohnrenditeliegenschaften deutlich zugenommen haben. Bei mehr als der Hälfte aller 2017 neu vergebenen Hypotheken zur Finanzierung von Wohnrenditeliegenschaften würden bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent sowie Unterhalts- und Amortisationskosten von je 1 Prozent die kalkulatorischen Kosten die Nettomieteinnahmen dieser Objekte übersteigen.¹⁷ Bei fast allen Banken liegt dieser Anteil über 40 Prozent, bei einzelnen Instituten zum Teil gar deutlich höher (vgl. Anhang 1, Abbildung 9). Gleichzeitig ist die Zinsbindung bei einem grossen Teil der Kredite kurz bis sehr kurz, so dass bei höheren Zinsen die Kosten der Hypothekarschuldner rasch steigen würden, während die Nettomieteinnahmen nicht im gleichen Tempo erhöht werden könnten. Auch der Anteil der neuen Hypothekarkredite mit hohem bis sehr hohem Belehnungsgrad (Loan-to-Value, LTV) liegt auf konstant hohem Niveau. Ein Preisrückgang am Immobilienmarkt würde dazu führen, dass diese Belehnungsgrade aufgrund der sinkenden Immobilienwerte steigen. Die Banken könnten versuchen, von den Kreditnehmern zusätzliche Sicherheiten zu verlangen oder im Kreditzins eine höhere Risikoprämie einzuschliessen. Ist