Rapport explicatif

Rapport explicatif relatif à la modification de l’ordonnance sur les fonds propres

(Établissements particulièrement liquides et bien capitalisés, crédits hypothécaires octroyés pour des

objets résidentiels de rendement, TBTF – banques mères)

3 Crédits hypothécaires octroyés pour des objets résidentiels de rendement

3.1 Présentation du projet

3.1.1 Contexte

Depuis 2008, les taux d’intérêt sont exceptionnellement bas en Suisse. Or ce genre de situation favorise l’apparition de déséquilibres tant sur le marché hypothécaire que sur le marché immobilier. Les corrections de ces déséquilibres étant souvent brutales, les conséquences qui en découlent peuvent être graves. Des indices d’une évolution allant dans ce sens avaient déjà été identifiés en Suisse en 2010, et différentes mesures (réglementation et système d’autorégulation)¹⁵ ont été prises, ce qui a produit un effet modérateur surtout dans le secteur des objets résidentiels à usage propre. En revanche, les risques se sont accentués dans le domaine des objets résidentiels de rendement (objets résidentiels qui ne sont pas utilisés principalement par le preneur de crédit lui-même). Une analyse détaillée de cette évolution figure dans l’annexe.

Faute d’autres possibilités de placement, des investisseurs divers, confrontés à la faiblesse des taux d’intérêt, se sont tournés vers le marché immobilier. En conséquence, les prix ont progressé sensiblement dans ce segment ces dix dernières années (+ 65 %), et l’activité s’est accrue dans le secteur de la construction. Or les indices d’une offre excédentaire sont de plus en plus nombreux. S’élevant à 1,6 % le 1^er juin 2018, le taux de vacance pour l’ensemble de la Suisse n’a ainsi jamais été aussi haut depuis la fin des années 90 (cf. annexe, illustration 5). En parallèle, les loyers et les rendements diminuent. Le risque de correction des prix des objets résidentiels de rendement a donc considérablement augmenté ces dernières années. Dans la mesure où 30 % des crédits hypothécaires octroyés en Suisse (prêts existants et nouveaux prêts) servent à financer des biens immobiliers de ce genre, les banques suisses sont exposées aux retombées d’une telle correction.

Or les banques suisses sont très exposées non seulement à des corrections de prix, mais également à l’augmentation des taux. Des données de la BNS montrent¹⁶ que les risques liés à la capacité financière des emprunteurs ont aussi crû de manière notable dans le domaine du financement d’objets résidentiels de rendement au moyen de crédits hypothécaires. Pour plus de la moitié des nouveaux crédits hypothécaires accordés en 2017, les coûts correspondants calculés sur la base d’un taux d’intérêt théorique de 5 % et comprenant des frais d’entretien de 1 % et des frais d’amortissement de 1 % dépasseraient les revenus locatifs nets de ces objets¹⁷. Ces crédits représentent une part supérieure à 40 % dans presque toutes les banques et même une part dépassant largement ce pourcentage dans certains établissements (cf. annexe, illustration 9). Parallèlement, un grand nombre de crédits sont assortis de taux bloqués à court terme, voire à très court terme. Par conséquent, si les taux d’intérêt devaient augmenter, les débiteurs verraient les coûts des crédits hypothécaires s’envoler sans que