Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

3.3.2 Assicuratori

Per quanto riguarda gli assicuratori, la FINMA definisce l’approccio standard secondo Basilea III, con alcuni adeguamenti, come modello standard per il rischio di credito nello SST.⁴² Un aumento delle aliquote di rischio per le ipoteche relative agli immobili da reddito previste nell’OFoP si ripercuote pertanto automaticamente sul modello standard SST.

A essere interessati dalla nuova regolamentazione sono 25 dei circa 140 assicuratori attivi sul mercato ipotecario.⁴³ Tuttavia per gli assicuratori non sono disponibili dati relativi alla distinzione tra ipoteche per proprietà d’abitazioni ad uso personale e ipoteche per proprietà d’abitazioni da reddito analogamente alla rilevazione HYPO_B. Ipotizzando una quota di ipoteche per proprietà d’abitazioni da reddito analoga a quella delle banche e sulla base della quota di mercato ipotecario degli assicuratori del 4 per cento, per gli assicuratori si stimano costi di capitale supplementari massimi di circa 7 milioni di franchi. Tale somma corrisponde appena allo 0,1 per mille del capitale proprio dei 25 assicuratori attivi sul mercato ipotecario. È altresì un dato di fatto che gli assicuratori finanzino prevalentemente immobili d’abitazione ad uso personale.

3.3.3 Mutuatari

La misura è incentrata principalmente sull’aumento o sul mantenimento della capacità di resistenza delle banche rispetto alle correzioni dei prezzi nel segmento degli immobili d’abitazione da reddito. La misura dovrebbe inoltre aiutare a contrastare un ulteriore aumento dei rischi di sostenibilità. Il trasferimento sui mutuatari dei costi indotti da esigenze sui fondi propri più elevate per i crediti con un tasso d’anticipo alto potrebbe provocare un aumento dei tassi d’interesse ipotecari di tali crediti. Sarebbe un effetto collaterale auspicabile se ciò producesse un effetto attenuante sul segmento dei crediti per gli immobili d’abitazione da reddito. I mutuatari del segmento immobili d’abitazione da reddito comprendono circa in egual misura investitori immobiliari ed economie domestiche private.⁴⁴

La figura 2 mostra che la misura prevista produce un netto aumento delle aliquote di rischio solo per una piccola parte delle ipoteche per gli immobili d’abitazione da reddito. La figura illustra altresì come l’aumento delle aliquote di rischio per le nuove ipoteche sia spesso più moderato di quello per le ipoteche già esistenti. Ipotizzando un tasso d’anticipo invariato, circa il 40 per cento delle nuove ipoteche (LTV del 70–80 %) è soggetto a un aumento delle aliquote di rischio moderato, mentre il 10 per cento (LTV superiore all’80 %) a un aumento netto delle stesse. Delle ipoteche esistenti, circa il 20 per cento dei crediti (LTV del 70–80 %) subisce un aumento moderato delle aliquote di rischio e circa il 5 per cento dei crediti (LTV superiore all’80 %) un aumento considerevole delle stesse. Nonostante le aliquote di rischio per i crediti con valori d’anticipo alti aumentino sensibilmente, si prevedono solo ripercussioni limitate sui mutuatari. A questo proposito occorre tenere presente che, considerando l’insieme delle quote, le aliquote di rischio nominali talvolta elevate di singole quote di credito non si traducono in un aumento altrettanto elevato delle aliquote medie. Due esempi ci aiutano a descrivere questo fenomeno: l’aliquota di rischio media per i crediti con un valore d’anticipo del 75 per cento aumenta dal 39 al 45 per cento; quella di un credito con un valore d’anticipo dell’85 per cento passa dal 45 al 60 per cento. Anche optando per un’ipotesi molto prudente⁴⁵ il tasso