Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

Allegato: Analisi della situazione relativa agli immobili d’abitazione da reddito

Dalla fine del 2008 la Svizzera si trova in una fase di tassi d’interessi straordinariamente bassi. Di norma le fasi di questo genere favoriscono l’aumento di squilibri sul mercato ipotecario e sul mercato immobiliare. Gli squilibri di questo genere si correggono spesso in maniera improvvisa, il che può provocare crisi recessionistiche, o perfino una recessione. In Svizzera i segnali di una tendenza di questo tipo sono stati identificati già nel 2010. Da allora diverse misure hanno rafforzato la capacità di resistenza del settore bancario, ed hanno avuto un effetto attenuante rispetto alla concessione di crediti ipotecari per proprietà d’abitazione ad uso personale. Da un lato nel 2012 e nel 2014 è stata attuata la revisione dell’autodisciplina delle banche.⁷⁷ Da allora i mutuatari devono apportare almeno il 10 per cento del valore d’anticipo sotto forma di mezzi propri, che non sono ritirati dall’avere della cassa pensioni. Dato che non è mai stato consentito che i fondi della cassa pensione rientrassero nel calcolo dei mezzi propri per l’acquisto di un immobile d’abitazione da reddito, e che esistevano pochi finanziamenti con un tasso d’anticipo di oltre il 90 per cento, questo requisito minimo ha avuto un effetto attenuante solo per gli immobili d’abitazione ad uso personale. Da allora i crediti ipotecari per gli immobili d’abitazione devono inoltre essere ammortati per due terzi dell’anticipo entro 15 anni.⁷⁸ Dall’altro lato, riguardo ai crediti per gli immobili d’abitazione, dal 1° gennaio 2013,l’aliquota di rischio per le quote di credito con valori d’anticipo di oltre l’80 per cento è stata aumentata dal 75 al 100 per cento.⁷⁹ Infine nel 2013 è stato attivato con l’1 per cento anche il cuscinetto anticiclico di capitale settoriale⁸⁰, che nel 2014 è stato aumentato al 2 per cento.⁸¹

Nonostante le misure implementate dal 2012, negli ultimi anni il rischio di correzione dei prezzi nel segmento degli immobili d’abitazione da reddito (immobili non utilizzati dal mutuatario stesso) ha registrato un forte aumento. Allo stesso tempo i rischi di sostenibilità di questo segmento sono aumentati in misura considerevole. Il segmento degli immobili d’abitazione da reddito ha una grande importanza per le operazioni di credito, e di conseguenza per i rischi di credito delle banche. Quasi il 30 per cento delle ipoteche (portafoglio e nuove operazioni) viene acceso per finanziare questo tipo di immobili. Alla fine del 2018 ciò corrispondeva a un volume di circa 300 miliardi di franchi. Rapportato al valore, circa la metà degli immobili d’abitazione da reddito è parzialmente finanziata da terzi. Le banche svolgono quindi un ruolo essenziale nel finanziamento di questi immobili e sono pertanto notevolmente esposte al rischio di correzione dei prezzi e di aumento dei tassi d’interesse in questo segmento.

Rischio di correzione dei prezzi nel segmento degli immobili d’abitazione da reddito

Dal 2013 si rileva una forte crescita dei prezzi degli immobili d’abitazione da reddito (cfr. figura 4). Dal 2017 i prezzi si sono stabilizzati a un livello alto. La progressione dei prezzi in questo settore è stata nettamente più forte rispetto a quanto sarebbe stato giustificato mediante parametri fondamentali quali i redditi delle famiglie o le pigioni. Ciò si rispecchia anche sui rendimenti iniziali lordi, che negli ultimi anni hanno subito una forte diminuzione. Nonostante si trovino a un livello storico molto basso, questi rendimenti rimangono comunque alti rispetto a investimenti alternativi, e gli incentivi per continuare ad investire in questo segmento continuano a rimanere considerevoli. Allo stesso tempo in determinate regioni si moltiplicano i segnali di un eccesso di capacità.