Rapporto esplicativo

Contratto di acquisto di un fondo sul quale è situata una (nuova) costruzione

Secondo il principio di accessione la proprietà di una costruzione può essere acquisita soltanto con la proprietà del fondo sul quale si trova17. Fa eccezione il diritto di superficie secondo l’articolo 779 e seguenti CC secondo il quale il proprietario di una costruzione può essere diverso dal proprietario del fondo18. Il contratto di acquisto di un fondo sul quale è situata una costruzione già realizzata nel momento della conclusione del contratto va senz’altro considerato un contratto di vendita di un fondo secondo gli articoli 216 e seguenti CO. In linea di massima, per la qualificazione del negozio giuridico non è rilevante se si tratta di una costruzione nuova o già esistente da tempo. Le questioni tipiche che sorgono nei due casi sono però diverse. Non è raro che una costruzione recente ancora mai utilizzata presenti difetti di costruzione non evidenti nel momento della conclusione del contratto o della consegna del fondo. In molti casi questi difetti «nascosti» si manifestano soltanto parecchio tempo dopo la realizzazione della costruzione19. In una costruzione utilizzata da lungo tempo, i difetti di costruzione più gravi sono stati nella maggior parte dei casi già eliminati o, nel frattempo, sono per lo meno divenuti visibili. A tale riguardo per il compratore si tratta innanzitutto di stimare in modo affidabile il valore residuo della costruzione20. Il compratore di una nuova costruzione si trova invece in una situazione simile a quella del committente che conclude un contratto di appalto per una costruzione, malgrado la qualificazione del contratto come contratto di vendita. Questa analogia è ulteriormente rafforzata dal fatto che sovente è il venditore stesso che ha realizzato o fatto realizzare la costruzione ed è quindi relativamente vicino al processo di edificazione e tale vicinanza, di regola, non è data nel caso del venditore di una vecchia costruzione.

Contratto di acquisto di un fondo con un progetto di (nuova) costruzione

La situazione è più complessa quando si tratta dell’acquisto di un fondo sul quale è progettata una nuova costruzione ancora inesistente nel momento della conclusione del contratto. In questo caso le parti hanno in via di principio tre possibilità di organizzare i loro rapporti contrattuali21. Possono concludere due contratti separati, ossia un contratto d’appalto (art. 363 segg. CO) e un contratto di vendita di un fondo (art. 216 segg. CO) o un solo contratto misto che combina l’obbligo di prestazione del diritto della vendita all’obbligo di compimento del diritto dell’appalto (acquisto di un fondo con obbligo di realizzare una costruzione22). La terza possibilità consiste nel