Rapporto esplicativo

all’acquisto di un fondo con un progetto di costruzione (vedi sopra)28. Se il trapasso di proprietà avviene direttamente dopo la conclusione del contratto e prima che la costruzione dell’edificio sia stata conclusa, il fondo e le parti già costruite dell’edificio sono oggetto di un contratto di vendita di un fondo e le parti ancora da costruire di un contratto d’appalto. Se la proprietà per piani è trasferita al compratore soltanto dopo la conclusione di tutti i lavori di costruzione essenziali, si può di nuovo trattare di un contratto misto con elementi della vendita e dell’appalto o di un puro contratto di vendita. Anche a tal fine il criterio decisivo è la pattuizione di un obbligo di compimento.

1.2.4 Garanzia per i difetti nei contratti di costruzione Diritto di garanzia applicabile

Nella misura in cui vi è un contratto di vendita (di un fondo) si applicano le regole sulla garanzia di tale contratto (art. 197 segg. CO) e, nella misura in cui vi è un contratto d’appalto, le regole sulla garanzia di tale contratto (art. 367 segg. CO). Costituiscono casi particolari i rapporti giuridici misti con elementi della vendita e dell’appalto. Come fatto notare sopra (cfr. n. 1.2.3), tale è il caso della vendita di un fondo con obbligo di eseguire una prestazione edile. In tal caso, la garanzia per i difetti del fondo soggiace al diritto della vendita, mentre per la garanzia per i difetti della costruzione ci si deve basare esclusivamente sul contratto d’appalto anche per quanto concerne le parti dell’edificio già costruite al momento della conclusione del contratto29. Una garanzia per i difetti differenziata a seconda dei diversi tipi di contratto sarebbe impraticabile. L’applicazione delle regole sulla garanzia del diritto della vendita alle costruzioni già edificate viene quindi approvata soltanto nella misura in cui la realizzazione del resto della costruzione non tange la sostanza edile già presente e non le aggiunge alcun elemento completamente nuovo30. Se vi è vendita di una cosa futura (in proposito cfr. n. 1.2.3) si applica senza dubbio la garanzia per i difetti del contratto di vendita.

Diritti di garanzia

In caso di difetti materiali il committente ha il diritto di risolvere il contratto, di ridurre la retribuzione o chiedere la riparazione gratuita e il diritto al risarcimento dei danni (cfr. art. 368 CO). La risoluzione del contratto, la riduzione della retribuzione e la riparazione gratuita sono rimedi giuridici alternativi tra i quali il committente può scegliere liberamente, nella misura in cui le relative condizioni siano adempiute. Si tratta di diritti costitutivi31 che il committente esercita con una dichiarazione nei confronti dell’appaltatore; non è necessario un procedimento giudiziario. La scelta di uno di questi diritti estingue gli altri diritti e il committente è vincolato alla sua prima