Erläuternder Bericht

Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks mit bestehender (Neu-)Baute

Aufgrund des Akzessionsprinzips kann das Eigentum an einer Baute nur durch das Eigentum am Grundstück, auf welchem sie steht, erworben werden.17 Die Ausnahme dazu bildet das Baurecht nach Art. 779 ff. ZGB, welches ermöglicht, dass ein Bauwerk einen anderen Eigentümer als den Grundeigentümer hat.18 Der Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks mit einer im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits erstellten Baute ist ohne Weiteres als Grundstückkaufvertrag im Sinne von Artikel 216 ff. OR zu qualifizieren. Für die Qualifikation des Rechtsgeschäfts ist es grundsätzlich nicht von Bedeutung, ob es sich um eine Neubaute oder um eine schon länger bestehende Baute handelt. Allerdings treten dabei typischerweise unterschiedliche Fragen in den Vordergrund: Bei einer Neubaute, welche erst vor kürzerer Zeit erstellt worden ist und welche noch nie entsprechend genutzt wurde, sind in vielen Fällen noch Baumängel vorhanden. Oft handelt es sich dabei um Mängel, welche bei Vertragsschluss oder Übernahme des Grundstücks noch nicht sichtbar waren. Solche «versteckten» Mängel manifestieren sich vielfach erst längere Zeit nach der Erstellung der Baute.19 Bei einer seit längerer Zeit genutzten Baute wurden die schwerwiegendsten Baumängel zumeist entweder bereits beseitigt, oder sie sind in der Zwischenzeit wenigstens sichtbar geworden. Dort geht es für den Käufer eher darum, den Restwert des Gebäudes zuverlässig einzuschätzen.20 Der Käufer einer Neubaute befindet sich also trotz der Qualifikation als Kaufvertrag in einer ähnlichen Situation wie ein Bauherr bei einem Bauwerkvertrag. Diese Ähnlichkeit wird noch dadurch verstärkt, dass der Verkäufer oft selbst die Baute erstellt hat oder hat erstellen lassen, er mithin eine relativ grosse Nähe zum Herstellungsprozess hat, was beim Verkäufer einer älteren Baute in der Regel nicht zutrifft.

Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks mit geplanter (Neu-)Baute

Der Erwerb eines Grundstücks mit geplanter Neubaute, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht besteht, ist komplexer. In diesem Fall stehen den Parteien grundsätzlich drei Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung offen:21 Sie können entweder zwei getrennte Verträge, das heisst einen Werkvertrag (Art. 363 ff. OR) und einen Grundstückkaufvertrag (Art. 216 ff. OR), oder einen einzigen gemischten Vertrag abschliessen, welcher die kaufrechtliche Leistungspflicht mit der werkvertraglichen Herstellungspflicht verbindet (einen sog. «Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht»22). Die dritte Möglichkeit besteht darin, den Sachverhalt als Kauf einer