Rapporto esplicativo
Consultazione 2020/46: Revisione del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione) · 46 pagine
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scelta. Questi diritti per i difetti sostituiscono la pretesa di adempimento32 e non presuppongono alcuna colpa dell’appaltatore33.
Nel contratto di vendita, in caso di difetti il compratore può chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo (art. 205 cpv. 1 CO) nonché il risarcimento dei danni (art. 208 cpv. 2 e 3 o 97 cpv. 1 CO). Anche se auspicato da una parte della dottrina non vi è de lege lata alcun diritto legale alla riparazione gratuita34. Senza un’apposita convenzione il compratore non può chiedere la riparazione.
La risoluzione rescinde il contratto. Le pretese di adempimento che ancora sussistono cessano e le prestazioni già fornite devono essere rimborsate. Ma per quanto concerne i contratti di costruzione vi sono tuttavia dei limiti: la risoluzione è ammissibile soltanto se l’opera è tanto difettosa o difforme dal contratto da essere inservibile per il committente o che non si possa equamente pretendere che l’accetti (art. 368 cpv. 1 CO). Inoltre, la risoluzione è completamente esclusa per le opere eseguite sul fondo del committente che non possono essere rimosse senza gravissimo pregiudizio (art. 368 cpv. 3 CO). Ciò vale tuttavia soltanto se l’opera non è completamente inservibile per l’impiego previsto35. I difetti delle costruzioni possono avere gravi conseguenze finanziarie, ciononostante le costruzioni sono per lo più utilizzabili e quindi la risoluzione non svolge un ruolo di primo piano nei contratti di costruzione. Per il rimanente, anche quando può eccezionalmente chiedere la risoluzione, il committente non ha alcun diritto di far rimuovere l’edificio difettoso, ma può rimuoverlo lui stesso o farlo rimuovere a spese dell’appaltatore36. La possibilità della risoluzione esiste anche per i contratti di vendita di un fondo con una nuova costruzione, ma è limitata, perché il giudice può trasformarla in una riduzione del prezzo se l’annullamento della vendita non appare giustificato37.
La riduzione del prezzo permette al committente o compratore di ridurre il prezzo dell’opera o il prezzo di vendita senza annullare il contratto. La riduzione è effettuata basandosi sul rapporto tra il minor valore oggettivo dell’opera o del fondo e il valore oggettivo che l’opera avrebbe avuto senza difetti (cosiddetto metodo relativo)38. Se il valore oggettivo che l’opera avrebbe avuto senza difetti corrisponde alla retribuzione contrattuale, l’importo della riduzione corrisponde al minor valore. In proposito si può ipotizzare che il minor valore dell’opera corrisponde al costo dell’eliminazione dei
32 Sentenza del TF 4C.258/2001 del 5 settembre 2002 consid. 4.1.4.
33 Questi diritti per i difetti derivano direttamente dagli obblighi primari o li modificano. Non si tratta tuttavia di una responsabilità causale per cattivo adempimento. Questa distinzione è importante perché per questi diritti per i difetti «causali» non occorre tenere conto delle condizioni generali di una responsabilità causale (in particolare i danni, l’illiceità, il nesso causale adeguato, nonché i principi della destinazione dell’opera sostitutiva) ma esclusivamente delle loro condizioni specifiche proprie.
34 DTF 95 II 119 consid. 6; sentenza del TF 4C.307/2000 del 22 febbraio 2001 consid. 6.
35 GAUCH, Werkvertrag, N. 1575; cfr. anche sentenza del TF 4.C.347/2005 del 13 febbraio 2006 consid. 4.
36 DTF 98 II 123 consid. 4.
37 La risoluzione è p. es. giustificata se l’oggetto del contratto è inutilizzabile a causa del difetto o se i costi di riparazione o il minor valore sono elevati e il difetto non può però essere completamente rimosso. Tuttavia se si può pretendere dal compratore che il contratto sia mantenuto e gli interessi del venditore si oppongono alla rescissione del contratto va pronunciata una semplice riduzione; DTF 124 III 456 consid. 4d/aa.
38 DTF 116 II 305 consid. 4a; 111 II 162 consid. 3a; 105 II 99 consid. 4a.